Odisea de los inquilinos: salió una ley para protegerlos pero no todos la cumplen y suben fuerte alquileres

La semana pasada, el Gobierno promulgó a través del Boletín Oficial la nueva ley de alquileres que modifica las reglas de juego entre inquilinos y propietarios establecidas en el Código Civil, como la extensión del contrato mínimo a tres años y el ajuste anual mediante el uso de una fórmula integrada por el índice de precios al consumidor y el de variación salarial.

Entre los cambios más importantes del texto, que fue sancionado el 11 de junio por la Cámara alta, aprobada por 41 votos del oficialismo, se establece el plazo mínimo para la duración de los contratos en tres años, entre otras modificaciones.

Sin embargo, Inquilinos Agrupados indagó sobre el cumplimiento de la nueva Ley de Alquileres a pocos días se su entrada en vigencia y un 32% de los encuestados declaró recibir presiones para no adecuarse a la ley.

El presidente de IA, Gervasio Muñoz, consideró que "la nueva ley de alquileres es muy resistida por el mercado inmobiliario y están llevando adelante estrategias para no cumplir la ley ni el decreto que suspende desalojos y congela el precio de los alquileres".

"Además, se ve un proceso de endeudamiento muy fuerte en el sector. Es fundamental elaborar mecanismos desde el Estado para lograr el cumplimiento y extender el decreto 320/20 hasta marzo del 2021 para evitar aumentos y desalojos que lleven a una crisis habitacional aún más grave", concluyó.

Sucede que uno de cada cuatro inquilinos de la ciudad de Buenos Aires pagará parcialmente o no pagará el alquiler este mes de julio, de acuerdo con un relevamiento realizado por Inquilinos Agrupados (IA).

"La mitad de los inquilinos manifestó tener ingresos inferiores a los que percibió el mes pasado, no hay dudas que la vivienda alquilada se encuentra en estado crítico y sólo el auxilio estatal puede garantizar continuidad de vivienda a decenas de miles de hogares porteños", indicó la organización, según consigna la agencia Télam.

En relación al Decreto 320/20 - vigente hasta el 30 de septiembre, que congela alquileres y prohíbe desalojos- "es notable la desobediencia del mercado inmobiliario a cumplir con las normas públicas, aún en emergencia sanitaria inédita", señaló la agrupación.

Tres de cada diez inquilinos sufrieron algún tipo de amenaza de desalojo y otro 30% no recibió el CBU obligatorio para poder transferir el pago del canon locativo; mientras que el 28% sufrió amenazas de desalojo o no renovación de contrato.

Nuevas reglas de contrato

Los puntos principales de la nueva legislación son los siguientes:

-El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente

-El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.

-El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

-Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.

-Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.

-La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.

-En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).

- Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

- Respecto a la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928.

-En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).

-Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.

-Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.

-Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.

Los precios de alquileres comienzan a subir

Debido a lo que marca la nueva normativa, "la persona a los 36 meses va a estar pagando muy bajo, entonces los propietarios quieren iniciar a precio alto, por eso hoy están subiendo los precios a un 40%, 45% más", señaló recientemente Marta Liotto, vicepresidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires. 

Por su parte, Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, sostuvo que "lo que más preocupa son los tres años, hay mucha gente que no vende ahora porque el mercado no se mueve pero su intención es vender".

El asesor inmobiliario Daniel Zampone afirmó a esta agencia que "muchos propietarios están en un stand by ya que están pensando si la inversión que hicieron en ese inmueble no lo pueden disponer por tres años; la primera reacción que vemos es negativa para lo que es la reactivación inmobiliaria".

"Lo que más preocupa son los tres años, hay mucha gente que no vende ahora porque el mercado no se mueve pero su intención es vender", agregó.

En tanto José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, señaló que "las dudas fundamentales son en principio el índice de actualización y el tema de que los propietarios va a tratar de extremar la calificación del inquilino porque se enfrenta a un periodo más largo y mayor incertidumbre, por el indice de actualización; esto genera mayor inquietud del propietario".

Rentabilidad, en un mínimo histórico

Del lado de los propietarios argumentan que la rentabilidad de un alquiler ya no rinde y que por eso, en muchos casos, es necesario un ajuste. En mayo pasado, la rentabilidad anual bruta promedio que obtiene un propietario se ubicó en el 1,75% anual, según surge de comparar los valores del relevamiento trimestral de valores de publicación de venta y alquiler que en forma trimestral realiza desde el año 2005 Reporte Inmobiliario.

En la apertura por barrio del cuadro de rentabilidades, se observa que la máxima renta anual por alquiler se obtiene en el barrio de La Boca donde llega al 2,12 %, mientras que el valor mínimo se registra en Barrio Norte con el 1,46 % de rentabilidad anual.

Cabe señalar que esta renta, es menor aún que la registrada a partir de efectuar idéntico cálculo en el mes de febrero último cuando alcanzaba el 2,42 %, lo que representa una baja del 27,7 % del rendimiento en un trimestre, aún con una reducción del valor de oferta de venta en dólares del m2 del 4,2 % y un incremento del precio del alquiler del 6,9 % en el mismo período.