Ley de Alquileres: por qué para los expertos, el problema "es la maldita inflación"
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El asesor inmobiliario Daniel Zampone expresó sus dudas sobre la ley de alquileres impulsada por el Gobierno como herramienta para "cuidar al inquilino".
La semana pasada, el proyecto no pudo ser debatido en el recinto del Senado porque el interbloque de Juntos por el Cambio decidió frenar su tratamiento por una cuestión reglamentaria: no se cumplían los siete días necesarios entre su dictamen y debate en el recinto.
Esta ley es muy esperada, especialmente quienes alquilan. Sin embargo, Zampone fue contundente al respecto: "No es la ley el instrumento idóneo para cuidar al inquilino".
"El Estado deja que se profundice la grieta entre propietario e inquilino cuando el verdadero problema no es el costo del alquiler que subió en promedio un 20% menos que la inflación de 2019", remarcó el asesor inmoniliario.
Asimismo, el especialista en bienes raíces destacó que "para el propietario, la rentabilidad hoy está en su mínimo histórico y para el inquilino, el alquiler y las expensas se llevan en algunos casos más del 50% de su salario. La gran pregunta es entonces quién es el culpable".
Por tal motivo sentenció: "la respuesta es inequívoca: la inestabilidad económica y la maldita inflación".
"El Estado lo único que debe procurar es que el inquilino tenga un salario justo, un trabajo estable y que no pierda poder adquisitivo. También debe volcar sus esfuerzos el reactivar el crédito para que un gran número de inquilinos puedan acceder al techo propio. La pérdida de poder adquisitivo y la falta de créditos aleja el sueño de la casa propia e incrementa la demanda de alquileres", remarcó.
Finalmente, Zampone dijo que "cuando el Estado interviene, lo único que logra es retraer la oferta. Ante la inevitable escasez de viviendas, los precios de las unidades suben, exactamente lo contrario al objetivo promovido".
Así serán los contratos con la nueva Ley de Alquileres
Tras la polémica que bloqueó el jueves pasado la votación y aprobación de la Ley de Alquileres, el proyecto finalmente será convertido en ley esta semana.
La vicepresidenta del bloque de senadores del Frente de Todos, Anabel Fernández Sagasti, aseguró que el proyecto de Ley de Alquileres será convertido en ley la semana próxima por mayoría simple, luego de que ayer no se tratara por el rechazo de la oposición a dar quórum.
"Se insistirá con el tratamiento de la Ley de Alquileres y de educación a distancia, no se necesita los dos tercios para la semana próxima y hay mayoría simple, así que le podremos dar respuesta a tanta gente que está esperando", dijo la senadora.
La legisladora cuestionó al interbloque de Juntos por el Cambio por haberse desconectado ayer de la sesión virtual en protesta por la decisión del oficialismo de incluir temas no vinculados a la pandemia.
"Es inentendible y se equivocaron; decidieron pensar en sus propios intereses y trabar la sesión, castigando a más de nueve millones de argentinos que estaban esperando la Ley de Alquileres", agregó.
En ese contexto, explicó Fernández Sagasti, tampoco se podrá avanzar con el pliego de la designación de Daniel Rafecas como titular de la Procuración General de la Nación, que requiere dos tercios de los votos.
"El pliego ya está en el Senado y se buscan los consensos para que se ratifique, pero no veo que en lo inmediato se pueda avanzar", consideró.
Los cambios que traerá la nueva ley de alquileres
Tal como anticipó la senadora Sagasti, el Senado someterá la semana entrante a votación el proyecto para la nueva Ley de Alquileres y, en caso de ser aprobado sin modificaciones, quedará definitivamente sancionada la nueva norma que establece contratos más largos y amplía las opciones de garantía para inquilinos, si bien algunos de estos puntos generan polémica en el sector inmobiliario.
El proyecto de Ley de Alquileres fue aprobado por la Cámara de Diputados en noviembre del año pasado y reforma el Código Civil y Comercial.
Estos son los 10 principales lineamientos del proyecto que podría convertirse en ley:
1. El índice para la actualización anual de los precios estará conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).
2. El plazo mínimo de la locación de inmueble serán tres años.
3. No podrá exigirse al locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; y el importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler.
4. Los inquilinos podrán hacer los arreglos y descontarlos del alquiler, dado que en caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado para que realice alguna reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí a cargo del locador, una vez transcurridas 24 horas de la notificación.
5. El locatario no tiene a su cargo el pago de impuestos que graven a la propiedad -como el ABL y ARBA- ni el pago de expensas comunes extraordinarias.
6. Los locadores deberán aceptar como garantía alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).
7. El locador deberá informar con tres meses de anticipación si renueva y las condiciones para el nuevo contrato.
8. Será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo.
9. Para la resolución de conflictos, el proyecto establece que deberán crearse en el ámbito público de las provincias y la Ciudad de Buenos Aires ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo.
10. La intermediación en el contrato de alquiler sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado y si interviene un solo corredor, ambas partes, propietario e inquilino, deberán pagar comisión.
Los puntos más controvertidos
Uno de los puntos polémicos es la extensión de los contratos de dos a tres años. Si bien esta prolongación puede ser bien vista ya que los propietarios no tienen que estar re-acondicionando los inmuebles cada 24 meses mientras que los inquilinos se ahorran gastos de mudanza o de depósito de garantia, el problema podría surgir en caso de tener un inquilino conflictivo o si aparecen problemas con los contratos durante este período.
Otro de los puntos establece un nuevo mecanismo de actualización anual (en lugar de semestral), que se calculará en base al aumento de la inflación y el salario.
En ese sentido, hay una fórmula para la actualización de los precios, combinando el IPC (Índice de Precios al Consumidor) con el mencionado RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables).
Hoy no se permite la indexación, de manera que los aumentos por lo general son con base en la inflación mientras que con el proyecto hay un nuevo mecanismo de actualización anual -en lugar de semestral-, que se calculará en base al aumento de la inflación y el salario.
Este artículo fue uno de los que mayor debate generó, ya que algunos senadores sospechan que podría dejar abierta la posibilidad de que haya más aumentos que los prometidos en la norma.
La iniciativa establece que "los contratos de locación deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP)", un punto importante porque evitará la firma de contratos "en negro".
La AFIP deberá definir el plazo y la forma de esta declaración, pero se trata de un punto central porque obligaría a los propietarios a "blanquear" el ingreso que perciben por el alquiler, algo que generó contrapuntos en anteriores ocasiones sobre el tema.
Además, al existir un registro legal de alquileres se acelerarán las posibilidades de desalojo de los "okupas", quienes suelen demorar el trámite judicial presentando supuestos contratos de alquiler -que luego resultan apócrifos- para argumentar que fueron estafados en su "buena fe".
Otras modificaciones de la Ley de Alquileres
El proyecto también amplía las garantías que podrá presentar el inquilino ante el locador, al contemplar tanto la garantía propietaria, como el seguro de caución, el aval bancario, la garantía de fianza o fiador solidario y el recibo de sueldo.
Por otra parte, se establece de modo taxativo que las expensas extraordinarias serán responsabilidad del propietario, quedando a cargo del inquilino solo las ordinarias, que incluyen los gastos habituales del edificio (salario del encargado, limpieza y otros conceptos).
La aclaración es importante debido a que es muy habitual que las expensas extraordinarias aparezcan en 0 y se carguen esos gastos sobre las ordinarias para que sean pagados por los inquilinos.
Además, se reduce el depósito de garantía a un monto equivalente a un mes de alquiler para tratar de evitar que se cobren dos meses o a veces más.
Durante el debate en la Comisión de Legislación General del Senado el último martes hubo sugerencias de cambios al proyecto para evitar que la ley quede sometida a interpretaciones que irían en contra de su espíritu.
En este sentido, el senador del Frente de Todos Mario Pais expresó sus reparos ante el artículo 14 de la iniciativa, que establece que en los contratos de locación de inmuebles para vivienda "el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales".
Sobre esto, el senador nacional por Chubut advirtió que "el valor único por períodos mensuales que se pueden indexar por año, puede verse en el contrato como el valor del mes de marzo es tal, el de abril es tal".