Reabren inmobiliarias y anticipan baja de precios en las propiedades

Las inmobiliarias reabrirán sus puertas a partir del jueves, después de pasar más de un mes con sus puertas cerradas.

Más allá de atender un montón de cuestiones pendientes, como cobro y pago de alquileres, mudanzas canceladas y compra-ventas en suspenso, desde el sector admiten que es una buena oportunidad para "reacomodar" los valores de las propiedades ya que los inmuebles deberían bajar en promedio más de un 20% en dólares para recuperar rentabilidad.

"Hay propiedades que deberían bajar mucho más que un 20%, nosotros desde la Cámara recomendamos una re-valorización a nivel nacional. Si bien para que haya una verdadera reactivación se tienen que dar muchos factores que van desde la baja de la inflación hasta una cierta estabilidad del dólar, creemos que un paso fundamental es bajar los precios del mercado", sostuvo Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

Precios en la mira

Desde el sector reconocen que el principal problema es que los propietarios no están dispuestos a bajar los precios.

Pero hoy hay una serie de factores que parecen inclinar la balanza hacia una fuerte desaceleración de los valores en dólares.

"Por un lado tenemos más de 70 mil propiedades con boleto digital listas para escriturar, sumado a que los desarrolladores necesitan liquidar sus propiedades a estrenar para sobrevivir y hay una gran cantidad de inmuebles usados que están hoy a la venta, ese combo es explosivo y obliga al mercado a bajar los precios", agregó Bennazar.

Los precios de las propiedades, con tendencia a la baja.

Otro de los factores claves es la rentabilidad que genera un inmueble en alquiler, la más baja de la historia. Hoy la ganancia que genera la renta de un departamento está entre el 1,8 y el 2% .

"Nadie se siente atraído para invertir en el sector con estos números, lo cierto es que el coronavirus golpeó a todos por igual por lo que tampoco es atractivo hoy invertir en bonos. Pero sostenemos que para mejorar la renta no hay otra forma que bajando las propiedades en dólares, porque los sueldos son en pesos y están muy deprimidos", concluyó Bennazar.

Según el último informe de precios de la propiedad difundido por UADE, en marzo se necesitaron más de cinco sueldos para comprar un m2 lo que muestra una nueva disminución en el poder de compra del salario.

Más opiniones sobre precios en baja

Fuentes del mercado del ladrillo interpeladas por iProfesional pronosticaron ya hace semanas una profundización de la baja de precios detectada semanas previas al inicio de la cuarentena. Ya en marzo, las cotizaciones de los usados en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires mostraron un retroceso del 10% respecto de igual mes de 2019.

"Las ventas ya venían muy bajas, creo que en ese sentido va a seguir igual. Van a estar paralizadas por un tiempo porque los valores seguirán bajando. Cada vez más. Quienes tengan dólares van a especular a la espera de un precio menor", comentó a este medio Damián Garbarini, director de DG Negocios y Red 777.

La compra-venta, en la mira de dueños e inmobiliarias.

Otro comercializador, que optó por el off the record, también vaticinó números hacia abajo en las cotizaciones. "La demanda venía planchada antes de que estallara todo el problema sanitario. No hay por qué pensar que podría ocurrir lo contrario cuando estamos a punto de salir de una parálisis total de la economía. Quienes tengan dólares en la mano podrán imponer sus condiciones. Y más de un vendedor, con tal de hacer algo de pie en medio de la crisis, aceptará una rebaja importante", dijo.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, también dio por descontado que tras la cuarentena "habrá gente necesitada de vender". Sostuvo que "mucho empresario pyme podría inscribirse en esa tendencia como forma de seguir sosteniendo algún emprendimiento", y que en esa misma dirección no faltara quien "decida desprenderse de lotes en los que nunca llegó a construir".

"El precio del usado bajará aunque es imposible determinar cuánto. Las cotizaciones en gran medida quedarán libradas a la contraoferta, que marcará el pulso. Los precios que conocíamos previo a la cuarentena no existen más. Habrá un nuevo nivel, así como un nuevo escenario. La pregunta es si los bancos proveerán financiamiento para quienes quieran ir por un inmueble aprovechando este cambio que se viene en los valores", expresó.

Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima, sostuvo que el primer movimiento post parate correrá por cuenta de los alquileres, aunque anticipó que habrá avances en operaciones de compraventa "colgadas" por la cuarentena.

"Consultas estamos teniendo, es decir que hay gente interesada en ver inmuebles. Obviamente, la cantidad mermó un 30 o 40 por ciento, pero hay gente que quiere adquirir propiedades. Luego veremos qué sucede con las cadenas de pago y a quiénes afecta, pero creo que el mercado inmobiliario será de los que más va a levantar", confió.

Inmobiliarias en crisis

Tal como adelantó iProfesional, las inmobiliarias y todo el sector está herido por el parate económico derivado de la cuarentena extendida.

Los comercializadores de inmuebles arriban a este tramo de la pandemia con pronóstico de quiebra generalizada si no surgen políticas que oxigenen al sector. En ese sentido, desde Reporte Inmobiliario indicaron que sólo una de cada 10 inmobiliarias logró mantener sus cobranzas con normalidad durante el aislamiento obligatorio.

La consultora llevó a cabo un muestreo que abarcó a múltiples actores de la comercialización y que obtuvo 1.366 respuestas. Del total de los consultados, más del 30 por ciento reconoció graves problemas de incobrabilidad. En diálogo con este medio, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, advirtió que la mayoría de las inmobiliarias expuso que dejó de percibir pagos sobre todo en conceptos como comisiones, asesoramiento y honorarios en general.

Propiedades en la mira por la baja de precios.

A raíz de esto, y en virtud de la parálisis, los comercializadores reconocieron en casi un 100% que avanzaron con recortes de gastos en general. "La mitad dijo haber achicado el pago de impuestos, por ejemplo. Otros, que aplicaron medidas para el personal", dijo el experto. Casi el 40 por ciento de los consultados, según pudo constatar iProfesional, admitió haber bajado los desembolsos en términos de personal.

"No es que se hayan multiplicado los despidos. Sí ocurre que las inmobiliarias de repente dejaron de pagar determinados premios o los plus que se abonan por el cumplimiento de objetivos. Muchos vendedores quedaron cobrando sólo el sueldo básico. De esa forma, los desembolsos para los dueños han venido siendo muchos menores", explicó Rozados.

El especialista comentó que entre los comercializadores prevalece la idea de que, más allá de que la actividad resulte o no habilitada para retomar la operación a partir de la próxima semana, el movimiento recién recobrará cierta normalidad a partir del tercer trimestre de 2020.

Protocolo de los corredores

CUCICBA, el colegio de los corredores inmobiliarios, también estableció un protocolo a seguir post cuarentena. Algunos de los puntos a resaltar:

• Solo se permitirá un máximo de dos personas para la atención a clientes. A ellos se sumarán una persona para actividades administrativas y otra para tareas de limpieza.
• La inmobiliaria deberá proporcionar a los clientes alcohol en gel. No se permitirá el ingreso a quienes no acepten desinfectar sus manos.
• Se permitirá un ingreso limitado de personas en forma simultánea.
• Los inmuebles que se muestren a clientes deberán limpiarse y desinfectarse antes, durante y después de cada ingreso de visitantes. También se deberá ofrecer alcohol en gel y un baño para el lavado de manos a quienes los visiten.
• Deberá mantenerse la distancia social en todo momento durante las visitas a inmuebles. En el caso de que deban utilizarse ascensores para acceder a los inmuebles, su uso deberá ser individual.