Alerta por un nuevo aumento de expensas y el incremento de los morosos
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El valor de las expensas está cada vez más presente en los inquilinos y propietarios de departamentos, sobre todo en la Ciudad de Buenos Aires, ya que el año pasado experimentó un alza al ritmo de la inflación. Para este año se proyecta un escenario similar: en marzo se podría incrementar un 15%.
En efecto, en 2019 las expensas subieron en promedio un 50% (frente a la inflación que fue de un 53,8%) y el dato que más preocupa a quienes tienen que pagarlas es lo que ya están experimentando en lo que va de 2020 y lo que se espera para el resto del año.
Más allá de que en enero y febrero hubo aumentos por costos puntuales, el "golpe" fuerte vendrá en marzo y abril ante el incremento de los trabajos de mantenimiento de ascensores y bombas de agua, y sobretodo el item que representa el mayor costo de las expensas: el sueldo de los encargados de edificios.
Detalles del aumento de expensas
El aumento de expensas tiene como causa, en la absoluta mayoría de los casos, el resultado de las paritarias de los encargados de edificios.
Puntualmente, la incidencia de las cargas sociales y los sueldos representa un 60% en promedio del total de las expensas.
Matías Ruiz, presidente de la Asociación Civil de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH), detalló que este mes se sumó "el ajuste solidario, la suma de tres mil pesos, a lo que se suma en el sueldo de febrero mil pesos más".
En efecto, en enero y febrero suben las expensas de manera estacional (en algunos casos llegó al 50% en comparación con diciembre) por la liquidación del medio aguinaldo, más el plus vacacional y el reemplazo por vacaciones.
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Asimismo, en marzo se aplicará el aumento del 9,5% que se acordó por paritarias el año pasado.
"Todo esto sumado al impacto que tiene la antigüedad en el convenio de los encargados va a impactar significativamente en las expensas de marzo", apuntó Ruiz.
Esta realidad se condice con lo sucedido el año pasado, donde el gremio que comanda Víctor Santamaría logró un aumento del 59% de los sueldos de los encargados de edificio, según cifras proporcionadas por el Ministerio de Trabajo en base a los convenios colectivos acordados.
A todo ello se suma el aumento de un 10% de las empresas de limpieza edilicia en febrero (que impactará en las expensas de marzo).
Por si eso fuera poco, hay que tener en cuenta además los servicios de mantenimiento de ascensores, bomba de agua y portones que subirán en promedio un 20 por ciento el próximo mes.
Aumenta la morosidad en expensas
Los mencionados aumentos, tanto los del año pasado como los que se vienen experimentando en los primeros meses de 2020, vienen provocando un incremento de la morosidad.
"Hoy tenemos en promedio un 20% de morosos, pero lo que más se incrementó es la cantidad de gente que paga fuera de fecha", explicó Daniel Tocco, vicepresidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal (Caphai). "Hace dos años el 70% del edificio pagaba entre el 1 y el 10 de cada mes, hoy sólo lo hace el 20%", agregó.
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El aumento de la morosidad y el retraso de los pagos impactan directamente en la postergación de las mejoras edilicias y con ello llega el estado de abandono de los espacios en común.
"No se puede hacer mantenimiento del edificio, no se puede planear mejoras porque hay poco flujo de dinero en la cuenta", destacó Tocco.
"Lo que cambió es el tiempo de ingreso de los montos. Hoy, entra el 8% de los pagos a principio de mes y el grueso ingresa los últimos días", explicó el dirigente.
Es por eso que la proyección para el resto del año no es alentadora. En cálculos de Ruiz, se espera que en todo 2020 las expensas aumenten entre un 40% y 50% arrastrando, así, su correspondiente proporción de morosidad y pagos fuera de término.
En este marco, hay consorcios que postergaron las reparaciones, no solo estéticas (como pintura, o iluminación). Algunas administraciones, como medida paliativa, ya establecieron horarios para prender la calefacción y el agua caliente central.
"Hoy los edificios están muy limitados financieramente", apuntó al respecto Tocco.
Medidas del Gobierno de la Ciudad
El año pasado, el Gobierno de la Ciudad estableció un programa de 14 medidas para intentar disminuir los costos operativos que contraen los consorcios de propiedad horizontal en la Ciudad y engrosan las expensas.
Entre las medidas impulsadas se encuentran la cuenta bancaria gratuita, la derogación del certificado de edificio seguro, la extensión de los plazos de control de las fachadas de los inmuebles, sacar la obligatoriedad de presentar el certificado de libro seguro y llevar un libro de datos periódicos.
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Desde Atención y Gestión Ciudadana del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) afirman que estas propuestas permitieron un ahorro de $ 18.000 anuales para un edificio promedio.
Sin embargo, desde el sector de consorcios aseguran no haber notado tanto impacto en el ahorro de los costos corrientes reflejados en las expensas. Asimismo afirman que muchas de las medidas son obsoletas.
Para evidenciar tal afirmación, nuevamente, los administradores de consorcios exponen un dato clave: el aumento de la morosidad.
En efecto, de acuerdo a un informe de la Asociación Civil de Administradores de Consorcios, en septiembre de 2019 un 30% de las familias ya tenía problemas para pagar al día las expensas.
Expensas: cada vez más decisivas a la hora de alquilar
El valor de las expensas se ha convertido en un factor cada vez más determinante a la hora de evaluar un alquiler.
"Los inquilinos, dada la inflación anual y el constante encarecimiento de todo tipo de artículos, se fijan bien en el valor a pagar de las expensas antes de alquilar", señala al respecto Jorge Toselli, dueño de la inmobiliaria JT.
Las declaraciones de Toselli tienen sustento en la realidad que vive una familia promedio en la Ciudad de Buenos Aires. A modo de ejemplo, expone que el alquiler de un departamento de dos ambientes en el barrio de Palermo o Recoleta tiene un precio promedio de $17.000, a lo que se le debe sumar cerca de $3.000 de expensas. Es decir que el monto total a tener en cuenta por el alquiler de la vivienda es de unos $20.000.
Las cifras oficiales dan cuenta de esa situación. La Dirección de Estadísticas y Censos del GCBA indicó que si la canasta mensual de consumos de una familia tipo es de $ 48.000 por mes, un 7,5% del total de esos gastos se destina a las expensas (unos $ 3.598).
Por supuesto, hay todo tipo de clientes y hay muchas familias que también están dispuestas a pagar valores altos de expensas en busca de servicios como SUM o pileta.
"Los departamentos de menos 15 años que cuentan con piscina y gimnasio abonan expensas más altas que los locatarios aceptan de buen grado al buscar servicios", indicó Toselli.