Cómo alquilar sin garantía propietaria
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El principal inconveniente que enfrenta una familia a la hora de alquilar una vivienda es la garantía propietaria que se le exige, requisito que incluso se ha endurecido ante la escasa oferta de inmuebles para alquilar ante tanta demanda.
Para alquilar un inmueble en Capital Federal no se acepta una garantía propietaria que no sea de Capital.
Eso se debe, en parte, a que los registros de la Provincia de Buenos Aires no son tan veloces en dar información sobre el dominio de la propiedad, algo que podría solucionarse si mejoraran los tiempos, ya que lo que importa realmente es el valor de la propiedad que se pone como garantía.
Para determinado tipo de inquilinos el problema de la garantía es casi determinante, sobre todo para las personas de clase media y clase media baja, que prácticamente quedan fuera de un mercado inmobiliario que se ha vuelto más selectivo.
Ante esta situación y aprovechando la desesperación de muchas familias, lamentablemente el que crece es el mercado de las denominadas "garantías truchas", donde nuevamente se ve perjudicado el inquilino dado que la velocidad del cruce de información hace que en una gran cantidad de casos se revele su origen.
Hoy es muy difícil escapar al control y que este tipo de garantías pasen por buenas. Las inmobiliarias gestionan informes de dominios y hasta ya cuentan con un reporte de garantías compradas.
Alternativas a las garantías propietarias
La Unión Argentina de Inquilinos (UAI) ha realizado algunas propuestas a ser tomadas por el Estado pero que no han tenido ningún tipo de avance.
Una de las ideas que maneja la UAI es la creación de un fideicomiso de garantía a ser constituido con un mes de alquiler adicional al que generalmente se utiliza como depósito y que se destinaría a una cuenta pública que podría acumular aproximadamente u$s10 millones tomando solamente el universo de operaciones de alquiler en Capital Federal, fideicomiso que actuaría ante la falta de pago de algunos de los inquilinos que lo conformaran.
La forma en que pretende funcionar esta idea es muy similar a los sistemas de mutualidad que le dieran origen antiguamente al seguro como industria, y de hecho desde ese mercado han aparecido algunas alternativas poco difundidas pero que no hacen más que replicar casos exitosos de otros países.Un ejemplo de ello es el seguro de caución para alquileres, que es una garantía profesional dada por una aseguradora para garantizar el pago de los alquileres impagos, instrumento que se utiliza en Brasil bajo el nombre de "fiança locatícia" con mucho éxito desde hace algunos años y que ha solucionado por lo menos en parte la problemática del fiador en las operaciones de alquiler.
Algo similar sucede en Argentina pero con mucho menos conocimiento del producto y con muy pocas compañías que lo ofrecen, elevando su costo.
El seguro, lo toma el inquilino por el valor total del contrato de locación y el beneficiario es el propietario. En el modelo habitual de seguro, con la mora del locatario se lo intima extrajudicialmente para que abone los alquileres en mora y si no lo hace, a partir de allí, se ejecuta el seguro como garantía abonándose los alquileres mensuales devengados desde la fecha de mora hasta que se logre el desalojo de la unidad.
Más allá de los requisitos que se deben cumplir para obtener este seguro, se trata de un producto que no se utiliza por un problema de difusión. De allí que la mayoría de la operaciones se realizan para alquileres comerciales y no particulares. Para ello, se está trabajando como principal cliente a las inmobiliarias para que, en su carácter de intermediarios, no rechacen este tipo de garantías e incluso puedan ofrecerlo en los contratos de alquiler que comercialicen.La actualización y diversificación de opciones para garantizar un alquiler es una necesidad real y sobre eso hay mucho trabajo por hacer, tanto desde el sector público como privado, hasta tal vez en un futuro llegar al caso de Brasil en donde con un seguro para alquileres se ofrecen beneficios adicionales como pintura, plomería o electricistas. En Argentina, por ahora, habrá que esperar.
Requisitos para acceder a un seguro de caución
1) Demostración de ingreso, ya sea en relación de dependencia o en forma autónoma.
2) Que el alquiler no supere el 30% del ingreso neto familiar.
3) Poseer buen comportamiento crediticio (se pide un veraz).
4) Presentar un codeudor con los mismos requisitos, sin necesidad que sea propietario.
Alquileres: impuesto a las viviendas ociosas
El peronismo porteño prepara un proyecto para cobrar un impuesto extra a las viviendas ociosas en la Ciudad de Buenos Aires. Si bien aún no hay una definición, el gravámen podría equivaler a un 30% extra en la factura de ABL.
Según habían calculado en 2015 con datos del censo, en la Ciudad hay cerca de 140 mil viviendas vacías.
En 1999 Francia decidió cobrarle un impuesto extra a aquellas viviendas que llevan vacías más de dos años. La tasa es progresiva y parte de un 10% del valor del impuesto para el primer año vacante y se eleva hasta el 15% después de dos años.
Los diputados de la Ciudad pretenden que el producido del impuesto se vuelque a los inquilinos. Desde Inquilinos agrupados, su titular Gervasio Muñoz había realizado una propuesta similar hace dos años. La intención era que lo recaudado sirviera para que el Banco Ciudad ampliara las garantías para alquilar en territorio porteño.
Los legisladores tampoco decidieron cómo podría aplicarse el impuesto: pretenden hacer una diferenciación entre aquellos propietarios que cuentan con varias viviendas en alquiler y aquellos que tienen una sola.
Rentabilidad de inmuebles en alquiler
Según datos de la plataforma Properati, entre enero de 2019 y enero de 2020, los alquileres se incrementaron en promedio un 31,19%, con subas más altas en los barrios de Villa Crespo, Paternal, Constitución y Barracas.
Desde el lado de los propietarios, poner en renta una propiedad tampoco pasa por un buen momento: la rentabilidad ya se ubica en sus mínimos históricos. De acuerdo con un relevamiento de la consultora Reporte Inmobiliario, la renta bruta anual para un dueño que alquila un departamento usado de dos ambientes (unos 45 metros cuadrados) es de un 2,42% anual, en promedio.
En términos de precios en dólares, hay una tendencia a la baja tanto para alquiler como para la venta. En promedio el precio de alquileres de cocheras durante 2019, tuvo una variación negativa del 21%, mientras que para la venta la variación fue del 5,2%, detallaron desde Mercado Libre Inmuebles.
En 2017, cuando el mercado inmobiliario crecía gracias a los créditos hipotecarios y antes de la devaluación, la rentabilidad por el alquiler era más del doble y alcanzaba un promedio del 5,4% anual. En 2018, ya había tenido una baja importante y rondaba el 3,5%.
Los últimos datos disponibles, correspondientes a febrero, muestran algunas variaciones según los barrios. Las zonas donde los valores de las propiedades son más bajos suelen tener una rentabilidad más alta que el promedio de la ciudad. Es el caso de La Boca, con 2,95%; Once, con 2,81%; Constitución, con 2,79%; San Telmo, con 2,73%; y Barracas, con 2,63%. Por el contrario, la rentabilidad decae en las zonas donde las propiedades tiene una mayor cotización, como Barrio Norte, con un 2,11%; Agronomía, Recoleta-Retiro y Villa Crespo.
La escasa rentabilidad, por ahora, no provocó que haya menos oferta porque en general los propietarios prefieren que el departamento esté ocupado y no tener que asumir costos como servicios y expensas, por eso hay mucha flexibilidad para que los alquileres aumenten por debajo de la inflación anual. Sin embargo, esto tiene un efecto de desincentivo para los inversores para los que dejó de ser atractivo comprar una propiedad para obtener una renta.
Además, los valores de publicación actuales están por encima de los valores a los que finalmente se terminan concretando las operaciones.