Estos son los barrios más caros y más baratos de la Ciudad de Buenos Aires para alquilar o comprar

Los precios de los alquileres aumentaron en enero un promedio de 2,8% respecto de diciembre y mantuvieron así la tendencia de actualización por debajo de la inflación, estimada entre 3,5% y 3,8%.

Así lo reveló un estudio realizado por Zonaprop, que indicó que durante el primer mes del año la renta de los departamentos de dos ambientes se ubica en $ 18.290 por mes, mientras que las propiedades de tres ambientes tienen un precio medio de $25.605 por mes.

Desde el año 2018, los precios de los alquileres de las unidades de dos ambientes crecen por debajo de la inflación. En ese año, los precios de los departamentos en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires registraron una suba del 36%, cifra que se encontraba 10 puntos por debajo de la inflación total. En 2019 la suba de alquileres cerró el año 21 puntos por debajo de la inflación. Es decir, mientras el índice de precios cerró 2019 con un incremento del 54%, el precio de las propiedades de dos ambientes cerró el año con una suba del 33%.

Esta tendencia se justifica a través de la dinámica salarial que marca un límite en la velocidad de los ajustes en los alquileres y produce un freno al aumento que se mantiene por debajo del índice inflacionario.

La inflación aumenta, pero los salarios permanecen estancados o se incrementan por debajo del nivel inflacionario. Al ser esta variable determinante a la hora de alquilar, los precios de los departamentos de dos ambientes se comportan de acuerdo a esa misma sintonía.

Asimismo, los alquileres también aumentan por debajo de las cuotas de los créditos UVA. En enero los alquileres subieron sus valores un 2,8% a una velocidad del 35% anual en los últimos 6 meses, un 1,5% por debajo que las cuotas UVA que tuvieron una suba de un 4.3% en el mes.

Por otro lado, si se analiza el caso particular de los alquileres en cada una de las zonas de la ciudad en los últimos 12 meses, Corredor Norte, con un precio medio de 21.395 pesos por mes, es el área con mayor aumento en los últimos 12 meses con un 36% de suba. En enero el incremento fue de un 3,2%; tan solo un 0,3% por debajo de la zona que más aumentó en el último mes: Noroeste (3,5%).

Lo contrario ocurre con los casos de Macrocentro y Oeste, ambas son zonas que registran los porcentajes de variación más bajos del último mes y en los últimos 12 meses respectivamente. El área de Macrocentro de la Ciudad de Buenos Aires tiene un precio medio de 18.108 pesos y es la zona con menor porcentaje de suba en el último mes (1,8%). El oeste de la ciudad, zona con el valor de alquiler para los departamentos de dos ambientes más bajo de CABA (15.234 pesos), ostenta el menor porcentaje de aumento en los últimos 12 meses, alcanzó un 31%. Se encuentra un 3% por debajo del incremento medio de la ciudad (34%).

Al tener en cuenta la segmentación por barrios, Constitución es el que mayor suba de precios registra con un 57% interanual; seguido por Once, con un 42% y Recoleta con un incremento del 40%. Entre los barrios que menor incremento interanual experimentaron se encuentran Monserrat, con un 22%; San Cristóbal con un 25% y Centro/ Microcentro con una suba del 27%.

Ranking: los barrios más caros y los más baratos

Con respecto al precio de alquileres en los barrios, el informe desarrollado por el portal de clasificados Zonaprop establece que:

-Puerto Madero es la zona más cara para encontrar un departamento dos ambientes, debido a que su precio promedio es de 32.753 pesos por mes.

-Palermo está en el segundo lugar entre los barrios más caros, con un valor promedio de $23.197.

-Las Cañitas es el tercer barrio más caro de la Ciudad, con un costo de $22.253.

En la zona media se ubican:

-Villa Urquiza ($19.776)

-Villa Pueyrredón ($18.479)

-Balvanera ($17.935)

Por otro lado, los barrios más baratos que se encuentran en la Ciudad de Buenos Aires para alquilar son:

-Floresta ($15.194)

-Liniers ($15.269)

-Flores ($15.404).

Alquileres: baja rentabilidad

Con una inflación que cerró por arriba de las expectativas de principio del año pasado, los alquileres perdieron algunos puntos frente a la suba generalizada de los precios.

En este contexto, en los alquileres "la rentabilidad hoy en día es la más baja desde mediados de la década del 90. En el 95 llegaba a 10 o 12%, en el caso de algunos locales al 15%. Hoy la rentabilidad no pasa del 3%", dijo Ricardo Fernández.

En concreto, según el relevamiento de ZonaProp, el retorno bruto anual del alquiler apenas es del 2,7%, tal como se ve en el siguiente gráfico:

En este contexto, una investigación de la organización Hábitat para la Humanidad asegura que el sector inmobiliario asegura haber flexibilizado requerimientos para facilitar el acceso del locatario y confirma, además, que los índices de recupero de los propietarios se encuentran entre el 2,5% y el 3% anual, los porcentajes más bajos de las últimas décadas.

La investigación revela que en la actualidad invertir en propiedades, ya sea para venta o alquiler, no es percibido como tentador económicamente.

"Si a esto se le suma, en el caso del alquiler, el deterioro de la propiedad por el uso y los inconvenientes que se podrían generar con los inquilinos, se puede inferir que los incentivos son prácticamente nulos".

Por otra parte, se menciona que para quienes quisieran iniciar nuevos desarrollos inmobiliarios que permitan colocar propiedades en el mercado de alquiler, los créditos otorgados en el sistema financiero son prácticamente "imposibles de tomar" debido a las altas tasas de interés.

También se identifica la falta de incentivos en políticas fiscales como uno de los factores que no estimulan la inversión en la construcción de viviendas.

"No existe articulación entre sector privado y público. Parece haber más una mirada de contraposición entre ambos y no se detecta la capacidad de percibirse como socios en el desarrollo de políticas habitacionales", detalla el texto.

Los barrios más caros y baratos para comprar

El 2019 fue uno de los peores años de la historia reciente para la industria inmobiliaria en la Argentina. A la baja demanda y sobreoferta de unidades desocupadas para vender, se sumó el cepo a la compra de dólares, que terminó de enfriar el mercado local.

En ese marco, de acuerdo al último Informe de Inmuebles de Mercado Libre, de la crisis no se salvó ni el barrio más caro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Puerto Madero: a pesar de que registró una baja respecto a la medición anterior, sigue siendo el barrio con los valores más altos de la ciudad (5.482 dólares por m2).

Esto significa que los precios en Puerto Madero sufrieron la mayor caída interanual de la Capital Federal, que fue del -11,6% respecto de 2018.

"A diferencia de 2018, donde los precios mostraron estabilidad a pesar del contexto económico, este año las caídas han comenzado a hacerse más evidentes, aunque aún relativamente moderadas. En términos de precios, el m2 en CABA vuelve a estar bajo la línea de los 2.800 dólares, fenómeno que no se producía desde fines de 2017, llegando a los 2.792/m2", se lee en el reporte.

"Baja demanda y fuerte competencia estarían incidiendo en esta caída", explicaron sin más detalles.

El análisis trimestral que realiza Mercado Libre muestra que los precios de venta de los departamentos tuvieron su cuarta caída consecutiva, y acumulan ya una baja de -3,8% en promedio para la Capital Federal.

El ranking de los precios más caros y más baratos

Los barrios con el valor más caro por metro cuadrado en la Capital Federal en el último trimestre de 2019 fueron:

-Puerto Madero, con 5.482 dólares por m2.

-Recoleta, u$s3.414/m2

-Palermo, u$s3.386/m2

-Belgrano, u$s3.341/m2

-Nuñez, u$s3.275/m2

En el otro extremo, los valores por m2 más baratos dentro de los barrios analizados se registraron en:

- Villa Lugano, u$s1.349 dólares por m2

- Nueva Pompeya, u$s1.655/m2

- La Boca, u$s1.782/m2

- Constitución, u$s1.862/m2

- Parque Avellaneda, u$s1.976/m2

Los sectores con precios más accesibles en la ciudad mostraron las principales alzas fueron Nueva Pompeya, Versalles y Parque Avellaneda, que acumulan incrementos anuales de entre el 3% y el 6%.