Los auges inmobiliarios en el interior del país tienen el mismo dinamismo que en la Ciudad de Buenos Aires. Son zonas que permanecen inmutables durante años, hasta que de repente, empiezan a cobrar protagonismo.

Con Nueva Córdoba sucedió algo similar. Si bien ya hace varios años que es una de las más "top" de la provincia y la elegida por ciento de estudiantes, sus cambios constantes la van recotizando y hasta cambiando su tinte meramente residencial por uno más comercial.

La consultora I D Inmobiliario realizó un completo análisis del mercado del barrio, tanto con los precios de viviendas como con los nuevos locales que fueron copando la zona. El mismo abre, al mismo tiempo, un nuevo foco de atención para los compradores: ¿Es una buena opción para invertir?

En detallesNueva Córdona abarca una zona de 30 manzanas dentro del área delimitada por Bv. Illia / Bv. San Juan, Av. Lugones y Av. H. Yrigoyen. De acuerdo al relevamiento hay 361 edificios con 12.416 departamentos de 1 dormitorio en total, de los cuales el  0,94% (117) se ofrecen para la venta y el 0,43% (54) están en alquiler.

“Nueva Córdoba Oeste” se caracteriza por poseer un perfil más gastronómico (bares, pubs y relacionados) y “Nueva Córdoba Este” más residencial que su opuesto.

Respecto a la oferta, el sector Este posee mayor cantidad de departamentos disponibles, tanto para la venta (77 unidades) como para el alquiler (37)

En cuanto a los precios, los departamentos de 1 dormitorio ubicados dentro del área relevada de Nueva Córdoba tienen un valor promedio de venta cercano a los $768.000, siendo un poco más elevado en el sub-mercado “Nueva Córdoba Este” ( 6,2%).

Respecto al alquiler, en ambos submercados, el precio de referencia ronda los $2.900. La variación entre un sector y otro no es significativa. Las expensas, a nivel general, incrementan la renta en un 25% aproximadamente y la rentabilidad, por su parte, es de 4,5% aproximadamente.

Nueva Córdoba vs Capital FederalLa rentabilidad es un aspecto clave a la hora de tomar una decisión de inversión. Así, comparando la zona de Córdoba con los barrios porteños, se observa que la rentabilidad es similar (4,4% aproximadamente), lo cual se explica por el factor proporcional entre el valor de venta y el costo promedio de alquiler. Sin embargo, en Nueva Córdoba tiene propiedades 50% más baratas, dando similar rentabilidad.

Por otro lado, el mercado actual de la provincia se caracteriza por la presencia de una buena oferta de departamentos en venta, lo cual según el informe podría contradecir la idea de que, frente a momentos de incertidumbre, la mayoría de los propietarios “sacan” sus inmuebles del mercado hasta que el panorama se aclare.

Por otra parte, el bajo porcentaje de departamentos en alquiler podría reflejar la alta demanda para este tipo de operaciones.

Mercado del retail

En este aspecto, la zona concentra 924 locales comerciales, promediando 30 locales por cuadra; de los cuales el 93,6% están ocupados, lo cual muestra un porcentaje de ocupación "medio" teniendo en cuenta la alta actividad social y económica que hay en la zona.

La mayor cantidad de locales corresponde al rubro "Gastronomía" aunque "Indumentaria" ocupa un lugar relevante y en constante crecimiento. La actividad relacionada a bares y pub, se concentra mayoritariamente ( 90%) en Nueva Córdoba Oeste.

Por su parte, el valor del metro cuadrado homogeneizado de alquiler ronda los $170, siendo superior en las avenidas y en Nueva Córdoba Oeste.

Cuando se analizan las variables de precios y vacancia, se concluye que Nueva Córdoba Oeste está más valorizada. Locales se alquilan, en promedio homogeneizado, a $140 el metro cuadrado y la vacancia es de 3,3% (un valor positivo si tomamos como parámetro el comportamiento óptimo de una plaza de retail: 2 a 4%).

Una conducta particular notamos en Nueva Córdoba Este, ya que su alta vacancia (9,6%) mantuvo en valores razonables la renta ($/m² 100), cuando lo normal hubiera sido una disminución en los precios.

Perspectivas

Una de las conclusiones más importantes para las propiedades relacionadas con el retail es que los sectores más comerciales de Nueva Córdoba muestran una consolidación de la actividad gastronómica y un creciente desarrollo del rubro "Indumentaria". Otro factor a tener en cuenta es el elevado porcentaje de "negocios varios", lo cual refleja la falta de planificación comercial que hubo en este sentido.

Finalmente, el elevado número de locales nocturnos (Pub / boliches) en Nueva Córdoba Oeste (10% del total) enciende una luz "amarilla" respecto alfuturo de esta zona, teniendo en cuenta que nació siendo residencial.

Finalmente, el precio de alquiler del metro cuadrado homogeneizado es redituable, teniendo en cuenta otras plazas comerciales, como el centro de la ciudad, pero la alta vacancia (7% aprox) no es positiva, según variable estandarizada del mercado de retail.

El informe concluye que la merma en la actividad económica en general se refleja en precios estables que ayudaron a convalidar las exigencias de la demanda y así, bajar la vacancia.