Casa o departamento: el aumento del dólar congeló la compra de propiedades en "boca de pozo"

La corrida cambiaria que se inició en mayo significó un duro golpe para el mercado inmobiliario.

En los primeros meses del año, este sector fue un espectador de lujo de la realidad económica, difí­cil para otras ramas de actividad pero auspiciosa para el rubro del ladrillo, gracias al impulso de los créditos hipotecarios en UVA.

Como suele suceder en la Argentina, bastaron pocas semanas para que los buenos augurios se esfumaran, la demanda de inmuebles se desplomara y la actividad quedara presa de la fuerte devaluación.

En los bancos hay muchas dudas sobre cómo evolucionará la oferta de créditos. En lo que sí­ hay certeza es en que desaparecieron los interesados en comprometerse a largo plazo, espantados por tasas tan altas y un dólar que no encuentra techo.

La devaluación no sólo genera serias complicaciones en la toma de nuevos préstamos. También puso en modo "stand by" varias operaciones que estaban a punto de concretarse. Incluso, muchas fueron canceladas.

Los referentes del sector señalan que este parate se sintió en un primer momento en las viviendas ya terminadas, pero ahora se extendió a las operaciones en "boca de pozo".

Es decir, a aquellas obras en las que el comprador comienza a pagar desde la gestación. Son muchos quienes han apostado a este tipo de inversión y ahora se ven perjudicados por la disparada del billete verde.Sin combustible a medio caminoLos desarrolladores consultados por iProfesional reconocen que, producto de la inesperada devaluación, "una gran cantidad de personas que se habí­an subido a proyectos tuvieron que dar de baja la transacción".

Ante la consulta al afectado -ya sea de parte del gestor del emprendimiento o el que lo comercializa-, la respuesta es siempre la misma: "No llego con la plata, se me hace cuesta arriba pagar las cuotas".

"Tuvimos varios casos en los que las propias partes optaron por anular lo firmado, porque a los compradores ya no les quedaba resto para continuar. La devaluación también pega duro en este segmento", indica a iProfesional Alejandra Covello, titular de Covello Propiedades.

La especialista señala que en estos casos el desarrollador les ofrece a los compradores quedarse con el inmueble a cambio de renegociar un monto. Son pocos los casos en que se aplica en su totalidad la multa por no poder cumplir con el convenio.

Desde ya, esta situación lejos está de ser la ideal para quienes apuntaban a una nueva vivienda, pero la realidad pegó un giro tan virulento que algunos prefieren dejar de lado ese sueño a tener que cargar una "mochila" cada vez más pesada y que temen más adelante no poder soportar.

Covello advierte que este panorama se da sobre todo en desarrolladores que cuentan con mayores posibilidades para reubicar rápidamente esa propiedad.

En cambio, si se trata de empresarios más chicos (que no tienen armada una cartera de clientes fuerte), se intenta recomponer la forma de pago y encontrar una salida al conflicto que trajo la crisis del tipo de cambio.

"Los desarrolladores saben que con un dólar en alza lo más conveniente es salir a buscar un comprador que no dependa tanto de los vaivenes cambiarios", indica Covello.Cambio de "dueño"En este marco, lo que comienza a observarse es que los inversores vuelven a ser los grandes protagonistas de los emprendimientos en pozo, relegando a quienes querí­an esa vivienda para uso personal.

Este grupo reviste una particularidad: en caso de imprevistos, cuenta de antemano con el dinero suficiente como para proseguir con la operatoria, lo que reduce los riesgos del desarrollador.

Germán Gómez Picasso, director de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, también hace referencia a la mayor presencia de inversores. Es decir, de aquellos que adquieren una unidad para luego destinarla al alquiler.

"Siempre los boca de pozo tuvieron como foco a los que precisaban volcar sus ahorros al rubro inmobiliario, pero ahora esta tendencia se acentuó al haber mayor temor y ser las cuotas cada vez más altas", señala.

"Por ejemplo, para un departamento de u$s120.000, esa cuota puede llegar hasta los $40.000, un valor no apto para cualquiera", añade.

Si bien es cierto que se trata de un segmento en particular (es decir que no afecta al núcleo del negocio de las inmobiliarias), los especialistas hacen referencia a un nuevo í­tem al que se le debe prestar atención. Sobre todo si se tiene en cuenta que es un mercado ahora en desaceleración.

Según señalan a iProfesional, las obras en boca de pozo absorben, en promedio, un 15% de la demanda total. En el caso del target de mayor poder adquisitivo, ese porcentual se eleva a 20%, ya que pueden afrontar valores más altos y no requieren de tanto crédito.

Esto último está comenzando a generar una situación bastante particular: los desarrolladores se están percatando de que su foco debe estar puesto especialmente en los inversores y no en los particulares, ya que los primeros cuentan con más dinero para enfrentar cambios de contexto como el actual.

"Por lo general, siempre se trató de un negocio destinado a ellos. Es cierto que con la aparición de las nuevas lí­neas de crédito muchos individuos se inclinaron por esta variante. Pero, en realidad, siempre tuvieron más protagonismo quienes compran para luego hacer un negocio", afirma Picasso.

En esta mayor inclinación de desarrolladores hacia un público de buen poder adquisitivo, influye el aumento de los costos de construcción de manera más marcada.

Saben que movimientos disruptivos del mercado, como la reciente devaluación, alteran el normal desarrollo de las ventas, pero que el impacto será menor si la operación se "abrocha" con quienes están pensando en hacerse de una renta futura y "hundieron" su capital para tal fin.

En este sentido, según INDEC, el costo de la construcción se elevó casi 5% en abril respecto de marzo, acumulando 10% en el primer cuatrimestre.

Esto, combinado con la inesperada caí­da del peso, es un peligroso coctel para los desarrolladores. Más aun para los que tienen poca espalda para "bancar" demoras en el financiamiento por parte de los interesados.Cambios de expectativasMartí­n Boquete, director de la inmobiliaria Toribio Achával, también observa el cambio de expectativas que trajo la disparada de la divisa estadounidense. Además, destaca el cambio de humor en los potenciales compradores en boca de pozo.

"En el mercado se observa una marcada incertidumbre que perjudica el negocio", señala.

"Por un lado, los desarrolladores tienen que dedicarse a resolver muchas situaciones particulares, producto de los problemas que ha comenzado a tener la demanda para cumplir con los pagos a raí­z del dólar", indica.

"Por el otro, son más los compradores que están mostrando sus miedos respecto de lo que ocurrirá con las cuotas y sus posibilidades de afrontarlas", especifica Boquete.

El especialista cree que tras el sacudón inicial, habrá que dejar pasar un buen tiempo en el que sólo la calma del billete favorecerá la situación. No obstante, admite que "el temor siempre queda, más aún ante un dólar que pareciera hoy estar lejos de encontrar un techo perdurable".

Por lo pronto, ni los compradores particulares ni los inversores hoy dí­a están convalidando los precios en dólares que en muchos casos se piden.

Alta inflación, devaluación, mayor recelo a la hora de sacar un crédito UVA. Y, por si hiciera falta algo más, los especialistas advierten sobre otro ingrediente: los precios de los terrenos, que se elevaron 10% y que empujan las cotizaciones más para arriba.

"Está claro que es un punto clave a tener en cuenta, ya que determina el costo final de un emprendimiento", afirma Alejandra Covello.

"Si bien la realidad indica que no hay margen para que sigan creciendo, nadie puede asegurar que esto no vaya a ocurrir. Sin dudas, es algo negativo porque termina elevando el precio final del inmueble", expresa.

Con este panorama en mente, "los productos premium se van a seguir vendiendo y los orientados a un nivel más bajo tenderán a retraerse", concluye la experta.