Créditos hipotecarios UVA: cómo impacta el "nuevo" dólar y la alta tasa en la venta de propiedades

"Veníamos con un buen ritmo de operaciones. De golpe, todo cambió. El Gobierno devaluó, la tasa se fue a las nubes y el viento pasó a soplar en contra".

Estas afirmaciones pertenecen al titular de una importante inmobiliaria e ilustran a la perfección el momento actual que vive el sector.

Desde que se puso en marcha los hipotecarios UVA se llevan otorgados cerca de $80.000 millones.

Este sistema ha tenido la fuerza suficiente como para poner de pie a una actividad que se había derrumbado en épocas del cepo.

Por eso es tan importante la evolución de esta línea de financiamiento. Y por eso es tan importante también lo sucedido en estos días con el dólar y la tasa de interés.

La corrida cambiaria fue controlada, al menos por ahora. Pero eso no significa que no haya dejado secuelas. No sólo en los precios de las propiedades, sino también en los temores de muchos argentinos a la hora de decidir la toma de deuda de largo plazo.

"Lo que pasó nos tomó por sorpresa. El ritmo era muy bueno y de repente nos encontramos con este cambio de humor. Ahora habrá que esperar a que la situación se aclare", dijo a iProfesional Martín Boquete, director de la inmobiliaria Toribio Achával.

Las consecuencias de las turbulencias cambiarias no tardaron en llegar a las inmobiliarias, sobre todo en las que tenían una alta participación de operaciones apalancadas con créditos UVA.

En esos casos, el nivel de transacciones cayó hasta un 40%, mientras que las consultas se retrajeron cerca de un 50 por ciento.

Durante los últimos días, en las agencias de venta de inmuebles se dieron varias situaciones negativas que generaron una baja en la actividad, todas relacionadas con el incremento del dólar:

1.- Compradores que a instancias de escriturar se encontraron con que la cantidad de pesos que recibían no era suficiente para adquirir los billetes verdes necesarios para "abrochar" la operación

1.- Compradores que ya tenían preacordado un crédito UVAy que, ante la incertidumbre, dejaron todo en modo stand by

2.- Compradores que tenían intenciones de adquirir una vivienda. Se asustaron y abandonaron la búsqueda

"Lo que sucedió con el dólar y las tasas nos dejó a todos mal parados", precisó Héctor D'Odorico, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre

"Hasta abril, el nivel de ventas era bueno, pero en mayo definitivamente cayó. Pasará un buen tiempo hasta que la situación se revierta", añadió.

Sólo efectivo

Especialistas dan cuenta de un desplome en la cantidad de operaciones realizadas a través de hipotecas y temen por el impacto de la devaluación acumulada.

No es para menos: el 1 de diciembre el billete verde cotizaba a $17,45. Ahora, en un nivel cercano a los $25. Es decir, se requiere juntar un 40% más de pesos, con salarios que corrieron muy por debajo.

El alza de la divisa estadounidense ha dejado fuera de carrera a muchos interesados. Ya sea a muchos que estaban en pleno proceso de obtención del crédito como también a varios con ganas de "subirse a un UVA".

Toribio Achával, referente del rubro del ladrillo, opera con segmentos de buen poder adquisitivo que, por lo general, no dependen de un crédito hipotecario para adquirir una vivienda.

"Hasta antes de que comenzaran las turbulencias financieras, dos de cada diez operaciones que llevábamos adelante venían atadas a financiamiento bancario. Ese 20% ahora lo perdí", afirmó.

Héctor D'Odorico, a diferencia de su colega, trabaja especialmente con clientes que precisan del crédito y a los que una variación abrupta del dólar les pega de lleno.

"Desde hace unos días hemos dejado de ver operaciones apalancadas con créditos. Todo es en efectivo, y este cambio a nosotros nos implica una baja importante en cantidad de transacciones", indicó el ejecutivo.

"Hay casos en los que quienes recibieron el préstamo llegan con lo justo para cerrar la compra. Se encuentran con que no llegan con el dinero para pagar honorarios de la inmobiliaria, del escribano o los gastos vinculados con la operación. Se ven situaciones de todo tipo", sostuvo D'Odorico.

Armando Pepe, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre y presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), coincide en señalar el "parate" ante el estancamiento repentino de los hipotecarios.

"Aquellos que contaban con todo el dinero, si tenían la compra decidida se mantuvieron activos. No así quienes necesitaban algo de crédito, que se corrieron", dijo.

Además, indicó que la devaluación no flexibilizó la oferta de inmuebles, habitualmente rígida en términos de precios.

"No vemos propietarios dispuestos a bajar sus pretensiones para agilizar la venta ante la pérdida del poder adquisitivo que trajo la devaluación", remarcó.

Futuro incierto

Los referentes del rubro coinciden en algo: la situación que han tenido que transitar por la corrida cambiaria fue compleja. Pero el mayor problema no es lo ocurrido sino lo que puede pasar: que muchas de transacciones terminen sin concretarse.

"Hay altas chances de que lo ocurrido con el dólar y las tasas generen un efecto adverso que se mantenga un tiempo. En el sector se teme que esto pase. Sería una pena, ya que en los últimos meses veníamos a buen ritmo", se lamentó Pepe.

Esto tiene que ver con que muchas personas con planes adquirir un inmueble -o se encontraban a punto de firmar- se toparon de golpe con un "nuevo" dólar a $25.

Quienes se bajaron del proceso de obtención del crédito UVA y quieran en algún momento retomarlo, tendrán prácticamente que arrancar de cero, lo que demorará su regreso al mercado.

También está el caso de interesados que repentinamente se quedaron cortos de dinero y debieron solicitarle al banco una ampliación.

Si bien las entidades contemplan esta posibilidad, lo cierto es que han comenzado a exigirles la presentación de un codeudor.

La situación se torna más compleja si se considera que muchos de los que dieron un paso al costado abandonaron por buen tiempo su paso por el mundo de los créditos.

Saben que la devaluación los dejó sin posibilidades de acceder al monto que precisaban.

Y, si cambian de opinión, tendrán que reiniciar el proceso de búsqueda, conscientes de que esa vivienda se les encareció en términos de salarios, más allá de tener que cruzar los dedos para que el dólar no les dé otro susto.

El malhumor de las inmobiliarias no sólo se asocia al parate tras la corrida. También, al empeoramiento de las expectativas y ante el menor crecimiento proyectado para el país en 2018.

Esto marca un fuerte contraste respecto a lo que venía observándose hasta ahora: las escrituras en Ciudad de Buenos Aires habían repuntado 35% en marzo respecto al mismo mes de 2017.

Claro que este crecimiento se debió en gran medida al crédito hipotecario, que apalancó una de cada tres transacciones.

"Inflación del ladrillo"

La suba de la tasa de interés y el repunte del dólar se combinaron para llevar inquietud a un sistema de fondeo que fue capaz de motorizar al mercado inmobiliario.

Este combo va en contra del desafío que el propio Macri se autoimpusiera al asumir: revolucionar el mundo del crédito hipotecario. De hecho:

- El Gobierno, antes de la corrida, apuntaba a colocar 100.000 préstamos UVA este año, partiendo de un piso de 65.000 rubricados en 2017.

La pregunta que surge es si estos guarismos ahora son alcanzables, teniendo en cuenta los cambios ocurridos tanto en las condiciones para tomar un UVA como en otras variables de la economía.

Los especialistas, todavía acomodándose al nuevo contexto, coinciden en señalar que tienen la fuerza suficiente para modificar las previsiones trazadas al inicio de 2018.

"Es imposible analizar la situación actual con los mismos argumentos de hace unos meses. Las condiciones cambiaron y habrá que repensar todo, ya con otras reglas", afirmó a iProfesional Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria.

Así, hizo referencia a varios factores que obligan a bancos e interesados en un hipotecario a rehacer cuentas. Sucede que:

-El 1 de mayo el Banco Nación incrementó el costo de sus líneas. Quienes cobren a través de esta entidad pasaron a pagar 6,5% de interés real (es decir, por encima de la inflación).

- La tasa ahora es del 26,5% anual. Es decir, tres puntos más que hasta hace unos meses (23,5%).

- Este repunte redunda en un incremento de hasta el 40% del monto a financiar.

- A modo de ejemplo, quienes soliciten un crédito de $1 millón, antes abonaban $6.500 de cuota. Ahora, un pago mensual no menor a los $9.100.

Por lo pronto, el "nuevo" dólar, el repunte de tasas y el encarecimiento del crédito obligan a rehacer las previsiones.

Este no será un año fácil. Menos aún con hipotecarios en UVA más caros y que, a ojos de muchos argentinos, se presentan como más riesgosos.