Cómo afecta la suba del dólar a los créditos hipotecarios

Los créditos hipotecarios para la vivienda están en auge y proliferan, sobre todo desde los bancos oficiales. Sin embargo, la "escapada" del dólar pone en relieve una cuestión particular y problemática del mercado inmobiliario argentino: los préstamos se dan en pesos, pero las casas se compran en billete estadounidense.

En los últimos meses emergieron nuevas líneas de crédito ajustables por el índice de precios del INDEC, o similares, como salarios, o costo de construcción. Como principal atractivo una tasa de aumento de precios en descenso y tasas fijas muy bajas, menos de 6% anual, que posibilitaron que en un plazo de 20 a 30 años.

Sin embargo, en la Argentina, la volatilidad está siempre presente, no tanto en el valor de las propiedades, sino en la unidad de cuenta con la que desde hace más de 50 años se pactan las compra y ventas, el dólar.

Y eso es lo que ahora comenzó a inquietar a quienes lograron que el banco de su confianza o cercanía le aprobara el crédito hipotecario ajustable (UVA) y todavía no concretaron la operación. Es que entre el momento en que se logra el aval de la entidad financiera y el que finalmente se formaliza la escritura, suelen pasar entre 60 y 40 días.

En menos de dos meses el dólar subió entre 8 y 10%, según la entidad y momento del día en que se cierra el cambio. En una operación por un equivalente a u$s100.000, en ese período implica una diferencia de capacidad de compra de u$s8.000 a u$s10.000, que puede llegar a hacer peligrar la operación si no se cuenta con espaldas para cubrir la diferencia.

Otra forma de verlo, es cuántos pesos adicionales al crédito aprobado por una entidad bancaria se requieren al momento de la escritura, sobre todo, cuando la suba del dólar excede lo previsible por la tasa de inflación y el movimiento de las tasas de interés.

Por ejemplo, si se toma el tipo de cambio de 60 días atrás, un crédito aprobado por unos $1,6 millones, era equivalente a unos u$s100.000.

Hoy ese monto en moneda nacional se licuó a unos u$s89.000, o dicho de otro modo, se requieren casi $200.000 adicionales, si se había cerrado una operación por un total no mayor a u$s120.000, porque el préstamo no suele exceder del 80% del valor total de la unidad a escriturar.

Formas de cobertura

Frente a ese cuadro, el Banco Nación anunció a través de declaraciones informales del presidente, Javier González Fraga, que estudia algún mecanismo de compensación al tomador del crédito.

Sin embargo, fuentes de la institución aseguraron que aún no hay nada en firme, y sólo se están evaluando alternativas que no impliquen mayores costos para el tomador, más allá de que "si se le amplía el monto original del préstamo aprobado, deberá pagar una cuota mayor, o extender el plazo, según la relación con el ingreso del grupo familiar del solicitante, indica Infobae.

De todas formas, en otras entidades públicas y privadas, destacaron que "pese a la fuerte suba del dólar, no se han presentado casos de pedidos de ampliación del crédito por la suba del dólar en las últimas semanas".

Al respecto, expertos del mercado inmobiliario dijeron a Infobae que en la práctica, "en el momento de la firma del boleto de compraventa de la vivienda, generalmente ocurre cuando es aprobado en firme el crédito hipotecario, comprador y vendedor, pactan un precio en dólar, con una banda de fluctuación a compartir entre las partes".

De ese modo, se evita que por efecto de una fuerte suba o baja del dólar en el mercado local de cambios se asista una transferencia de ingresos hacia una de las partes, cuando no es el objeto de transacción. Sobre todo, porque el vendedor suele hacer la operación para calzarla con otra compra".