¿Deducción de Ganancias perjudicará a inquilinos?: la medida podrí­a encarecer alquileres

Aún no entró en vigencia y ya despierta especulaciones y todo tipo de polémicas. 

La AFIP reglamentará la deducción de alquileres del impuesto a las  Ganancias y se da por descontado que este cambio -además de provocar tirantez entre propietarios e inquilinos- generará un incremento en los precios.

Así lo indicaron a iProfesional directivos de distintas inmobiliarias que, además, afirmaron que la medida golpeará aun más la rentabilidad que obtienen los propietarios por sus inmuebles que, por cierto, hoy día se encuentra en su nivel mínimo de las últimas dos décadas.

A partir de marzo, los inquilinos podrán cargar en la web de la AFIP sus respectivos contratos y las facturas que los propietarios les entreguen en concepto del pago. 

A partir de ahí, estarán habilitados para deducir de Ganancias hasta el 40% de lo que abonen por renta, con tope de $51.967 anual.

A modo de ejemplo, si la locación fue pactada en $6.000 por mes:

-Al dueño del inmueble la flamante iniciativa le representará cerca de $12.000 de Ganancias e Ingresos Brutos -si es monotributista- y hasta unos $26.000 anuales por el Régimen General. 

Si, en cambio, el contrato pactado es de $11.000 por mes:

-Esas cifras se elevan a casi $17.000 anuales (Monotributo) y hasta $47.000 (RG).

-Los inquilinos, en tanto, podrán deducir $4.330 mensuales y hacerse de un ahorro de $18.000 por año (si tributan el 35%).

Este régimen será retroactivo a enero y apunta a blanquear los acuerdos pactados por alquileres. 

En ese sentido, distintas fuentes del sector aseguraron a iProfesional que siete de cada diez propietarios que rentan sus inmuebles en Capital lo hacen sin declarar esos ingresos.

"El 70% de los dueños no está inscripto ni en Monotributo ni en el régimen de Autónomos", aseguró a iProfesional un referente de la actividad cercano a la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) que pidió reserva de identidad.

Según datos acercados a este medio por la consultora especializada Reporte Inmobiliario, sobre un total de 1,082 millones de viviendas emplazadas en la Ciudad, cerca del 32% estás destinadas al mercado locativo.

De esa porción (346.200), alrededor de 250.000 se estarían rentando sin que el dueño tribute por ese ingreso que percibe. Según la fuente de la Cámara Inmobiliaria, esta situación se modificará radicalmente a partir del nuevo régimen.

"Si bien hay diferentes casos, que van desde propietarios que alquilan de forma directa hasta los que lo hacen vía inmobiliaria, lo concreto es que la iniciativa incidirá en las declaraciones de Bienes Personales", apuntó a iProfesional Armando Pepe, titular del Centro de Corredores Inmobiliarios y fundador de la CIA.

"Se producirá una muy fuerte regularización, las librerías van a vender menos recibos", ironizó.

En otro orden, desde el sector del ladrillo estiman que cerca del 15% de los inmuebles destinados al mercado locativo, al menos unos 45.000, no han sido declarados en Bienes Personales. 

El costo de regularizarDesde la CIA, su gerente, Carlos Cansinos, aseguró a este medio que los efectos de la medida oficial comenzarán a observarse con fuerza al finalizar los contratos vigentes. 

"Es lógico que los propietarios abran el paraguas ante un cambio de este tipo", apuntó, al tiempo que consideró que las consecuencias de la normativa se harán más visibles cuando propietarios e inquilinos se sienten a renegociar convenios.

"El inquilino no querrá perder el beneficio de Ganancias, pero eso implicará que el propietario tenga que asumir nuevos costos. Habrá tironeos entre las partes, en los cuales quienes alquilan correrán con cierta ventaja", anticipó.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, comentó que el nuevo marco normativo repercutirá negativamente en la rentabilidad que obtienen los propietarios.

"Significará un aumento del costo para los dueños. Si no estaban inscriptos, deberán afrontar el Monotributo o, en todo caso, deberán tributar Ganancias tras blanquear sus ingresos derivados de la locación", expresó.

"La rentabilidad neta que perciben tocó actualmente un mínimo histórico, del orden del 2,5% anual. La mayor presión tributaria tumbará aún más ese porcentaje", completó.

En este contexto, Rozados adelantó que apelarán a incluir en los nuevos contratos (en algunos casos de manera solapada) la mayor erogación asociada al blanqueo de estos ingresos. 

En otras palabras, advirtió que se encarecerán los alquileres. "El inquilino podrá descontarlos de Ganancias, pero los dueños tratarán de mitigar el mayor costo aumentando el pago mensual", aseguró.

"También ocurrirá que los propietarios subirán las exigencias dado que, una vez que empiecen a pagar impuestos, querrán asegurarse que quien les alquile su inmueble cumpla en tiempo y forma", añadió. 

Rozados, al igual que otras fuentes consultadas, señalaron que "los dueños, siempre que enfrente un mayor costo, no harán otra cosa más que trasladarlo a las sumas que abona el inquilino".

Si bien reconoció que la medida "es correcta desde el punto de vista tributario", pronosticó aumentos que serán consecuencia de esta iniciativa que, en su opinión, es "complementaria al blanqueo".

"Quienes alquilan querrán deducir sumas que son muy importantes en términos anuales, lo que los llevará inevitablemente a querer contar con un contrato regularizado", añadió el director de Reporte.

"Eso sí -adelantó Rozados- si el inquilino se planta y le exige al propietario que se inscriba y que le entregue las facturas, lo que puede ocurrir es que muchos dueños opten por no renovarle los acuerdos". 

Efecto aplicado y marco

En cuanto a cómo se hará la deducción en la práctica, el especialista de Reporte Inmobiliario explicó a modo de ejemplo que:

- En el caso de un particular, casado, con ingresos de hasta $50.000 mensuales y que paga un alquiler de $10.000, podrá ahorrarse unos $12.000 anuales.

"Pasaría a pagar $21.000 por año en lugar de los $33.000. En la otra vereda, la de los propietarios, muchos comenzarán a tributar al tener que blanquear el ingreso por renta", argumentó Rozados.

En igual sentido, Pepe expresó: "El soltero que gane $25.000 por mes y que esté alcanzado por Ganancias, con la factura del alquiler podrá descontar más de $4.000". 

"Esa diferencia le servirá para amortiguar los aumentos que se vienen sucediendo", completó.

La ley 27.346 que introduce cambios en Ganancias estipula que se podrá deducir por alquileres un inmueble siempre y cuando el contribuyente no resulte titular de ningún otro. 

En concreto, quien sea propietario de un lote o de una cochera no podrá hacer efectiva la deducción, ni tampoco si es dueño de cualquier tipo de unidad, aunque sea mínimo ese porcentaje.

En cuanto a la operatoria para llevar a cabo la deducción, el inquilino deberá realizar un trámite online a través del sistema de la AFIP Siradig, que podría estar disponible desde marzo, si bien el beneficio será retroactivo a enero de 2017. 

El contribuyente deberá subir al sistema el contrato de alquiler en PDF y mensualmente cargar los datos de la factura del alquiler: número, fecha, valor y CUIT del emisor que deberá coincidir con el locador que figure en el contrato.

Para buena parte de los referentes del mercado del ladrillo, la iniciativa alterará los acuerdos entre partes, ya que el ahorro de una de ellas está asociado a un mayor gasto de la otra. 

Los inquilinos no querrán perderse el beneficio de poder deducir parte de lo que abonan por renta. Los propietarios, en tanto, buscarán no resignar una rentabilidad que ha caído a los niveles más bajos de los que se tenga registro.