El "boom" de los hipotecarios: las 10 claves para saber cómo son los créditos que ajustan por UVA

El cuadro recesivo que aún afecta a la economía y el marcado cambio en el rumbo político hicieron que el 2016 arranque con poco movimiento en el mercado inmobiliario.

Prevaleció la cautela tanto entre propietarios dispuestos a vender como así también entre los interesados en comprar un inmueble.

El 2017, en tanto, viene cargado de novedades. Algunas buenas, como el despegue de los créditos hipotecarios, el blanqueo y la mejora del sector rural (que suele volcar sus ahorros al ladrillo) y otras no tanto, como la persistencia de la incertidumbre política asociada a las elecciones de octubre.

De esta mezcla, los principales players se quedan con la "parte buena". Es decir, apuestan a una recuperación de la actividad y se entusiasman con algunos indicadores que afloraron en los últimos meses.

Los préstamos para viviendas vienen al alza y el régimen de exteriorización de capitales, también. Dos motores clave para que, de una vez por todas, el sector se recupere.

En relación con los hipotecarios, no dejan de asombrar los números de los que ya diera cuenta iProfesional. 

Los ya aprobados y adjudicados, entre los bancos públicos y privados, sumaron más de $18.000 millones en 2016. El fuerte incremento se registró, principalmente, sobre el último trimestre.

Este repunte -al que muchos no dudan de calificar de "boom"- generó asombro en los funcionarios y entre los propios banqueros. No es para menos:

-El Banco Nación entregó $8.000 millones hasta diciembre

-El Banco Santander Río, unos $10.000 millones

-El Banco Hipotecario, cerca de $400 millones

-El Galicia, un total de $200 millones

Los montos colocados superaron ampliamente las expectativas y les dibujó una sonrisa a los funcionarios del Banco Central. 

En particular a su titular, Federico Sturzenegger, impulsor de los créditos UVA:

Este incremento tuvo, como era de prever, su correlato en una mayor cantidad de escrituraciones registrada hacia fines de año. También, en los precios en dólares, ya que en zonas premium se elevaron hasta un 10%.  

De cara a lo que viene, la gran pregunta es si el combo "blanqueo, mejora rural, repunte de hipotecarios" será suficiente como para contrarrestar los temores típicos de un período electoral.

"Se espera un año mejor que el anterior", afirmó a iProfesional José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario. En su visión, en el arranque de 2017 "la mayor inversión vendrá por el lado del blanqueo".

En cuanto a los nuevos desarrollos, consideró que "ya no se ven tantos lanzamientos de departamentos de uno y dos ambientes, muy usuales hasta menos de dos años". 

Además, sostuvo que el foco de quienes construyen sigue siendo el segmento premium y que esto perdurará hasta que la clase media pueda ir integrándose al mercado del ladrillo, vía créditos hipotecarios.

En este sentido, las expresiones de Javier González Fraga al frente del Banco Nación, renovaron el optimismo: "Quiero un país en el que todos sean propietarios".

"La cuota tiene que equivaler a un alquiler. Una familia tiene que poder acceder a una vivienda pagando $2.000 mensuales", remarcó.

Sus declaraciones sonaron como música para los oídos no sólo de los de muchos argentinos sino también de los principales players del rubro inmobiliario.

Las elecciones pesanEl entusiasmo que generan las declaraciones de González Fraga se ve, en parte, contrarrestado por el impacto que traen las legislativas de medio término.

"Es cierto que faltan unos meses, pero los desarrolladores toman en cuenta el humor social y miden sus riesgos antes de impulsar nuevos proyectos", aseguró a iProfesional una fuente vinculada con la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

"Si Macri logra consolidar su proyecto político en las urnas, se irá notando una mayor oferta producto de nuevas obras. También se verá más dinamismo por el lado de la demanda", prosiguió.

Dentro de esta entidad, prevalece la idea de que este será un año en que el Gobierno comenzará a ganarle la batalla a la inflación, lo que traerá aparejado algunos beneficios. De ocurrir:

-Se reducirá el costo de los créditos hipotecarios en UVA

-Más personas estarán propensas a volcarse a este tipo de préstamos

-Irá disminuyendo el alza en los costos de construcción

"Probablemente, los precios no suban tanto como sucedió hasta ahora y esto dará lugar a que se registren más operaciones", añadió la fuente.

En cuanto al impacto electoral, Alejandro Reyser, director comercial de RED, enfatizó a iProfesional que las elecciones legislativas marcarán la agenda de 2017. 

"Si el Gobierno demuestra su capacidad para mantener firme el rumbo, si puede retomar el crecimiento y así ahuyentar los fantasmas de una vuelta al populismo, entonces animará a muchas personas a sumarse al mercado inmobiliario", destacó.

"Si esto ocurre, veremos no sólo a inversores locales, sino también a extranjeros apostando por el Real Estate. Todos los mercados, sea el residencial, comercial o logístico, necesitan de este empuje", expresó.

Juan Carlos Oddino, desarrollador de Haras del Sol, coincidió: "La clave serán las elecciones que, a su vez, estarán signadas por cómo esté funcionando la economía a la hora de votar".

Desde Argencons su gerente comercial, Carlos Spina, aportó su visión sobre la importancia de las urnas en el rubro del ladrillo. 

Al igual que sus colegas, consideró que si Macri logra consolidar su proyecto político, se verán más fondos ingresando desde el exterior. 

"Primero estarán destinados a inversiones en retail y en oficinas. Luego, a hotelería y al segmento residencial", sostuvo.

El crédito, vital para el ladrilloNadie que se desempeña en esta actividad duda de la importancia de los créditos hipotecarios como herramienta para la reactivación. 

"La expansión de los préstamos debe consolidarse y creo que esto va a suceder. La clase media debería ser la principal receptora", expuso el analista Damián Garbarini.

Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, puso el foco en la inflación que, si bien bajará, aún se mantendrá en un nivel elevado. También, en la llegada de dólares producto del plan de sinceramiento. 

"Buena parte del éxito de nuestra actividad dependerá de cuánto se logre bajar el índice de precios -por su impacto en las cuotas de los hipotecarios y en la evolución de los costos de construcción- como así también en el dinero que finalmente llegue del blanqueo”, expresó.

"Seguramente, del total que ingrese por el sinceramiento fiscal, un 10% se destinará a la compra de inmuebles", estimó Mario Gómez, miembro de la junta directiva del Consejo Profesional Inmobiliario (Cucicba).

En tanto, el presidente del Centro de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires, Armando Pepe, manifestó: "Estoy seguro de que el blanqueo finalmente superará los u$s100.000 millones y que buena parte se volcará a la compraventa de inmuebles". 

"Los más optimistas hablan de que el 25% del dinero se destinará a la actividad, pero me doy por satisfecho si ese porcentaje llega al 10 o al 15%", añadió.

Para Pepe, "el consumidor final comprará departamentos a modo de inversión o para sus hijos. También más gente del interior adquirirá un inmueble en la Ciudad".

Los llamados Fondos Cerrados de Inversión (FCI), que forman parte del plan de blanqueo y que están destinados al Real Estate, también aportarán lo suyo. 

Persiguen el objetivo de que los contribuyentes puedan sincerar desde u$s250.000 sin tener que pagar penalidad alguna pero debiendo inmovilizar su capital por cinco años.

A partir de este instrumento, se espera un "piso" u$s1.000 millones que tendrá al ladrillo como destino final. Concretamente, se volcarán a edificios con unidades de hasta tres ambientes.

Ley de AlquileresPara el sector, una de las mayores complicaciones que puede enfrentar la actividad en el corto plazo es la eventual aprobación de la "Ley de Alquileres". 

Este proyecto surgió a raíz de los reclamos de varias organizaciones de inquilinos que vienen denunciando abusos por parte de los comercializadores.

Al momento de evaluar cómo repercutiría en el sector, las opiniones coinciden en un punto: generará una retracción en la oferta.

"La mayoría de lo que se edificó en los últimos tres años corresponde a unidades que luego han sido destinadas al mercado locativo", remarcó Pepe.

Consideró que, si la iniciativa se convierte en ley, alejará a inversores del rubro inmobiliario. 

"Muchos adquieren una vivienda y luego la rentan para así hacerse de un dinero extra que les permita financiar la compra de una propiedad más grande", señaló Pepe.

Además, sostuvo que, de ser este proyecto avalado por el Congreso, la industria de la construcción se verá afectada.

Rozados adhirió a sus expresiones al considerar que generaría una retracción en la oferta.

Migliorisi, en tanto, definió una regulación de este tipo como un "auténtico retroceso", ya que frenará las compras en boca de pozo de todos aquellos que buscan convertir sus ahorros en ladrillos para luego asegurarse una renta.