Catalinas II, megaproyecto inmobiliario de 90.000 metros cuadrados que nace cerca de Puerto Madero

La noticia, anticipada meses atrás por iProfesional, sacudió a todo el sector inmobiliario: el Gobierno autorizó la venta de terrenos estatales ubicados cerca de Puerto Madero.

Fue confirmada a través del decreto 1173/2016, publicado en el Boletín Oficial. Se trata de un área de casi 92.000 metros cuadrados en la codiciada zona de Catalinas Norte.

De acuerdo con el análisis efectuado por la Agencia de Administración de Bienes del Estado, mantener ocioso ese espacio "implicaría desatender intereses prioritarios del Estado Nacional".

En tanto, fuentes de la Ciudad consultadas por iProfesional aseguran que "el desarrollo de los terrenos de la zona Catalinas Norte va a permitir financiar el Paseo del Bajo".

Este último se trata de "una obra que además de descomprimir la arteria de tránsito pesado más importante de la Ciudad -y una de las más transitadas del país-, va a incluir la construcción de nuevos espacios verdes equivalentes a dos veces el Parque Lezama, para todos los vecinos de la Ciudad".

Detalles del megaproyectoEn la actualidad, el área se conoce como "Empalme Norte". Por ahora, es una superfice que está destinada a la conexión entre los trenes de los ferrocarriles Mitre, Roca y Sarmiento. Y, de estas líneas, con el puerto de la Ciudad de Buenos Aires.

Comprende una superficie de casi 92.000 metros cuadrados, emplazada entre las avenidas Eduardo Madero, Antártida Argentina, Cecilia Gierson y San Martín.

Bajo potestad de la Administración General de Puertos -en combinación con los ferrocarriles- semejante predio es visto por las autoridades del Gobierno porteño como el "ideal" para el desarrollo de un megaproyecto inmobiliario que le ponga sello a la actual gestión.

La ubicación estratégica que tiene "Empalme Norte" contrasta con el uso que se le está dando al lugar. Hoy día, es un espacio de maniobras que lejos está de tener la actividad de otras épocas.

Tal como diera cuenta iProfesional hace ya seis meses, en el entorno de Horacio Rodríguez Larreta y Diego Santilli ya estaba la decisión tomada de darle vida a un ambicioso plan de obras privadas que, como mínimo, "empate" con lo hecho en las torres de Catalinas.

Además de la impronta que le dará a la actual gestión, la comercialización de esas tierras le asegurará al PRO hacerse de una importante suma de dinero que será destinado a financiar su proyecto de la Autopista Ribereña.

En el Gobierno de la Ciudad, están convencidos de que la comercialización de esos lotes le aportará una caja de, como mínimo, u$s150 millones.

Esos fondos le vienen como anillo al dedo para apuntalar la autovía pensada para oxigenar el tránsito en torno a Capital Federal.

La Autopista Ribereña comprenderá una traza de algo más de 7 kilómetros. Su principal finalidad será la de comunicar a la Autopista Illia con la 25 de Mayo y Buenos Aires - La Plata. 

De esta forma, se podrá mantener alejados de la Ciudad a los vehículos en tránsito. Este desarrollo se discute desde hace más de una década, pero distintas trabas administrativas y una férrea oposición ambientalista han venido congelando el proyecto hasta hace menos de dos años.

Para esta obra, el binomio Larreta-Santilli requiere de unos u$s500 millones:

- Parte de ese costo (u$s300 millones) se cubrirá con un préstamo que será aportado por la Corporación Andina de Fomento (CAF).

- El resto (u$s200 millones) provendrá de la comercialización de los terrenos del nuevo megaproyecto "Catalinas".

La siguiente vista muestra la zona a la que se hace referencia:

El hermetismo en torno a este ambicioso plan era tal que cuando el Gobierno porteño comunicó que ultimaba detalles para el inicio de obras de la Ribereña, apenas mencionó que se iba a desprender de los lotes de "Empalme Norte".

Ahora que la noticia salió a la luz, comenzará la puja de los empresarios del ladrillo para hacerse de una parte de esa codiciada superficie, en la que se le dará vida a torres de oficinas y viviendas premium que convivirán con hoteles de lujo.

En el Gobierno de la Ciudad ya tienen definido el tipo de urbanización para el predio. Los funcionarios saben, además, que ni bien aparezcan las primeras ofertas de privados deberá discutir este tema en la Legislatura.

Potencial de la zonaDesde LJ Ramos, una de las inmobiliarias más activas en la zona de Retiro, su socio y director general, Diego Cazes, reconoció a iProfesional que realizaron estudios a pedido del Gobierno porteño para determinar la máxima superficie a construir.

"Se puede desarrollar una cantidad importante de metros cuadrados. Hicimos varios informes a pedido. En definitiva, nos avala la experiencia que tuvimos cuando se tuvo que vender lo que hoy día es Catalinas", aseguró a este medio.

Además, expresó que es altamente probable que se avance con un producto mixto que comprenda oficinas, espacio residencial y hotelería. También, en servicios pensados para quienes luego habiten la zona.

Cazes reconoció que los estudios que llevó a cabo LJ Ramos le confirmaron al Gobierno porteño la elevada rentabilidad que ofrece la venta de "Empalme Norte".

Por su parte, Facundo Di Filippo, representante del Partido Social de la Ciudad y especialista en desarrollo urbanístico aseguró a este medio que "el desarrollo de un emprendimiento en la ahora playa del ferrocarril quedó establecido desde el mismo momento en el que Larreta descartó el soterramiento de la Ribereña".

"El jefe de Gobierno confirmó que financiará parte de la autovía con la comercialización de esos terrenos que se venderán para el desarrollo inmobiliario", remarcó.

"Nosotros estamos siguiendo muy de cerca el tema ya que el plan de la Ciudad para repercutirá en toda la zona", dijo a iProfesional, al tiempo que sostuvo que el mayor trabajo territorial lo vienen llevando a cabo en la Villa 31.

Varias organizaciones ya dan como un hecho que el "nuevo Catalinas" avanzará rápidamente. Una de ellas es el Observatorio del Derecho a la Ciudad, que ganara notoriedad por exponer las irregularidades de varios emprendimientos gastronómicos que operan en Costanera Norte.

Jonatan Baldiviezo, abogado y referente de la ONG, confirmó que "es un proyecto que se levantará con rapidez y le permitirá al Gobierno obtener financiamiento para la Autopista Ribereña".

En diálogo con iProfesional, el letrado expuso que "la venta de terrenos del ferrocarril es algo que el PRO ahora puede motorizar gracias a la sintonía que existe entre los gobiernos de la Ciudad y Nación".

"Lo que está haciendo la Ciudad es desprenderse de superficies para así poder llevar a cabo distintos obras de urbanización. Uno de ellas es el que concierne a la Villa 31", expresó Baldiviezo.

"Ahora tiene vía libre para comercializar los terrenos de Empalme Norte, en tanto el kirchnerismo ya no tiene control sobre los bienes ferroviarios, que prácticamente no se utilizan", dijo.

En cuanto a la propuesta, confió a iProfesional que "Larreta tratará de cerrar la venta de toda la superficie antes de comunicar el emprendimiento pensado para la zona", aseguró.

En cuanto al debate en la legislatura que llegará tras la publicación en boletín oficial, aseguró que "se da por descontado que todo será aprobado luego de haber negociado con los diputados del kirchnerismo, tal como viene ocurriendo en los últimos años".

En el sector del ladrillo, como es de prever, no faltan las miradas positivas respecto de las oportunidades que abre el desarrollo de un emprendimiento de este tipo, en un punto tan codiciado de la Ciudad.

José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, destacó la posibilidad de edificar torres en esa zona: "Se trata de terrenos de incidencia alta en el costo pero que claramente están subexplotados".

"Ese predio está justo entre Catalinas -que es un emprendimiento netamente de oficinas- y el barrio de Puerto Madero, que tiene su particularidad residencial. Va a ser un mix de ambos", comentó a iProfesional.

Para el directivo, la combinación permitirá una sacarle más rédito a la superficie. 

"Es un espacio válido tanto para lo corporativo como para lo residencial, aseguró Rozados quien, además, expresó que goza de una posición estratégica.

"La incidencia del terreno debe rondar por lo menos los u$s1.500 el metro cuadrado", afirmó.

Rozados consideró que lo más probable es que no se apunte a darle al lugar un uso específico, ya que al estar estratégicamente ubicado que puede atraer distintos tipos de inversiones, incluso en materia de hotelería de lujo o complejos recreativos.

"Está muy claro que las autoridades del gobierno de la Ciudad saben que el espacio es fantástico para sumarle atractivo a Buenos Aires. Más, a partir de proyectos de este tipo", concluyó el directivo de Reporte Inmobiliario.