Ganancias: la AFIP ratificó que si un inmueble rural se alquila no está sujeto a "venta y reemplazo"

La ley del impuesto a las ganancias otorga al contribuyente la posibilidad de optar por diferir el pago del impuesto, a través de la figura de venta y reemplazo. Por lo dispuesto en el artículo 67 de la ley, se podrá afectar la ganancia al costo del bien de reemplazo.

Explica el Cdor. Gonzalo Alcorta del depto. Técnico Legal de Arizmendi, cuando se vende el inmueble, no se abona el impuesto, sino que la ganancia obtenida se afecta a la compra de otro inmueble que tenga la condición de Bien de Uso.

El Reglamento, en el artículo 96, se define: “Por reemplazo de un inmueble afectado a la explotación como bien de uso, se entenderá tanto la adquisición de otro, como la de un terreno y ulterior construcción en él de un edificio”.

Se deduce que el régimen resulta de aplicación para el reemplazo de bienes muebles amortizables o inmuebles afectados a la actividad de la empresa como bienes de uso, apreciándose que las normas establecen mayores exigencias para el último supuesto.

A partir de las condiciones exigidas por la normativa, se ha generado confusión en los contribuyentes por la aplicación de la opción de venta y reemplazo, especialmente en los inmuebles rurales, para lo cual el fisco ratifica una vez más su postura en un nuevo dictamen conocido hace poco tiempo. 

Antecedentes

En el caso de los inmuebles,  la opción es aplicable cuando el bien reemplazado sea inmueble afectado a la explotación como bien de uso, siempre que se den ciertas condiciones.

En primer lugar que el destino como bien de uso tuviera, como mínimo, una antigüedad de 2 (dos) años al momento de la enajenación, y en la medida en que el importe obtenido en la venta se reinvierta en bien de reemplazo o en otros bienes de uso afectados a la explotación. Si no hiciere, la ganancia solo podrá afectar en una proporción similar al importe reinvertido el exceso a la base imponible del ejercicio. 

Esto significa que afectación debe poder probarse, de otra forma se invalida el ejercicio de la opción, así lo ha determinado la jurisprudencia (Cfr. ¨Monteroni, Juan Carlos¨TFN Sala A-30/04/2003). 

Existe la posibilidad de ejercer la opción en caso de venta de inmuebles rurales que sean tierras libres de mejoras. No es condición -como sí lo es para los bienes muebles- que el bien resulte amortizable. 

La condición es que sean bienes de uso, tanto el inmueble reemplazado como el reemplazante.

Con respecto esta condición la AFIP en el Dictamen (DAT) 57/2008, del 13 de julio de 2009, estableció en una consulta realizada por una sociedad, cuya actividad principal era industrial y como actividad secundaria, arrendaba un inmueble rural.

El fisco impidió la aplicación de este régimen de Venta y Reemplazo cuando la actividad de la empresa vendedora no es principalmente agropecuaria y el inmueble no se mantiene explotado sino que se arrienda a un tercero.

Se considera que debe registrarse como Inversión en la contabilidad y no como Bien de Uso. Para ello, la AFIP efectúa un análisis de las normas contables y de la doctrina definiendo a los Bienes de Uso como aquellos bienes tangibles destinados a ser utilizados en la actividad principal del ente.

Se concluyó que la utilidad originada en su enajenación no podía ser afectada al régimen de venta y reemplazo y se reitera el criterio establecido en el Dictamen N° 65/00 (DAT), de conformidad con el cual, y en tanto la locación de inmuebles o arrendamiento no constituye la actividad principal de la firma consultante, las parcelas de campo enajenadas no pueden considerarse bienes de uso y, consecuentemente, no resultan aplicables a su respecto los beneficios previstos por el artículo 67 de la Ley de Impuesto a las Ganancias.

Nueva ratificación de la AFIP en base a los anteriores dictámenes

Ahora con el dictamen 42/13 (DI ATEC), del 30 de octubre de 2013, se ratifica el criterio establecido en el Dictamen N° 57/08 (DI ATEC, en donde se concluye que es una cuestión esencial determinar cuál es la “actividad principal” desarrollada por la empresa para distinguir los casos en que tal instituto puede aplicarse, toda vez que los bienes inmuebles afectados a la misma calificarán como bienes de uso, diferenciándolos así de las inversiones - cuando la locación no constituya la actividad principal-, y de los bienes de cambio, rubros a los cuales no les cabe su aplicación.

Se destaca que la actividad principal del ente es la prestación de servicios financieros y bancarios y no la locación o el arrendamiento de inmuebles, los inmuebles rurales enajenados no pueden considerarse bienes de uso y, consecuentemente, no resultan aplicables a su respecto los beneficios previstos por el Artículo 67 de la Ley de Impuesto a las Ganancias. 

En el dictamen se afirma que el inmueble que se adquirirá o construirá en reemplazo de aquél tendrá por destino la obtención de rentas mediante su locación o arrendamiento, no conformando esta última la actividad principal de la firma, reiterando el criterio sentado en el Dictamen N° 57/08 (DI ATEC), en cuanto a que el nuevo inmueble no constituirá un bien de uso como lo requiere la norma sino una inversión, circunstancia que determina la inaplicabilidad -al caso consultado- de los beneficios establecidos por los Artículos 67 de la Ley de Impuesto a las Ganancias y 96 de su Decreto Reglamentario.

Desde Arizmendi concluyen que el fisco ratifica la postura de no considerar como bien de uso a los inmuebles rurales enajenados para la opción de venta y reemplazo en el impuesto a las ganancias, cuando estén afectados a la actividad principal de la empresa.