Ganancias y el derecho de superficie: desconcierto por "zonas grises" del Código

Las empresas constructoras están de parabienes con la llegada del nuevo Código Civil y Comercial. Y no es para menos, ya que el marco normativa regula el derecho real de superficie que le permite construir sobre un terreno ajeno una propiedad y obtener réditos por la explotación del mismo durante un período de tiempo determinado.

Dicho de otra manera, ya no necesitarán comprar una parcela de tierra o una casa vieja y demolerla para luego poder llevara adelante la construcción de un complejo habitacional, cocheras o un shopping, sino que les bastará firmar un contrato con el propietario.

Sin embargo, los que no están del todo "felices" son los asesores tributarios. Ocurre que si bien el flamante código unificado incorporó este nuevo derecho, del mismo se derivan un conjunto de consecuencias impositivas que deben ser analizadas ya que no están expresamente contempladas en la actualidad.Cómo funciona la nueva figuraEste nuevo derecho permite que el dueño de un terreno (construido o vacio) firme con otra persona (humana o jurídica) un contrato para concederle el derecho de construir, plantar o forestar por un tiempo determinado sobre dicha propiedad.

Al primero (es decir, al propietario) se lo denomina superficiante, mientras que al segundo se lo llama superficiario. El acuerdo entre ambas partes (que debe realizarse mediante escritura pública y tiene que ser inscripto en el registro público pertinente) podrá ser oneroso o gratuito.

Según el Código, el derecho real de superficie tendrá un plazo máximo de 70 años para el caso de que el destino sea el de construcción, en tanto que si es para plantar o forestar el período se reduce a 50 años.

Vencido el tope temporal mencionado, el contrato no podrá ser renovado y el superficiante deberá indemnizar al superficiario -salvo que exista un pacto en contrario- en base a lo que hayan establecido entre ellos.

Una cuestión no menor es que permite no sólo disponer del suelo, sino también del "vuelo o el subsuelo". Esto, por ejemplo, le permitiría a las empresas constructoras hacer un complejo de cocheras para ser explotadas.Qué desafíos impositivos se generanAl igual que como sucede con las sociedades unipersonales, el nuevo derecho real de superficie genera un verdadero desafío en materia impositiva, sobre todo en lo que hace a la liquidación del Impuesto a las Ganancias.

Esto es así, principalmente, debido a que las normas tributarias actuales no contemplan a esta figuara y, tal como advirtió iProfesional, no es legítimo acudir a otras que sean "semejantes" ya que iría contra lo que dice la doctrina, la jurisprudencia y la Constitución Nacional.

carácter temporal y la atribución del ingreso y del costo en los distintos periodos fiscales.

"En ese sentido entendemos que la contraprestación que obtiene el superficiante debería ser considerada utilidad y devengada en el lapso de duración del derecho real, así como el pago para el superficiario debería amortizarse en el mismo periodo", sostuvo.

En los casos que la contraprestación sea en especie (como, por ejemplo, unidades funcionales), el especialista indicó que "a la inquietud mencionada anteriormente, se le adiciona el problema de cómo debería valuarse, hecho que afectará los resultados de los superficiante y el costo para el superficiario".

El experto recordó que al extinguirse el derecho real de superficie, todo lo construido vuelve al propietario del terreno, por lo que deberán analizarse los resultados que esta situación origina (ganancia), así como también para originados para el superficiario (costo).

Y añadió: "Lo mismo sucederá en caso de existir una indemnización para el superficiario por los bienes subsistentes que se incorporan al patrimonio del superficiante".

Por último, Misculin indicó que "deberán también contemplarse resultados de la explotación del derecho de superficie por parte del superficiario y la posibilidad de cómputo de la amortización por parte del mismo por los pagos al superficiante en concepto de derecho de superficie".

Más allá de las dudas que generará a la hora de liquidar Ganancias, queda claro que estas cuestiones deberán ser resueltas de cara a los próximos meses para evitar conflictos tanto para la AFIP como para los contribuyentes.