Golpe al bolsillo: el nuevo Código Civil encarecerá expensas por darle más poder al administrador

En la Ciudad de Buenos cerca del 70% de las personas viven en un edificio. Y ese porcentaje va en aumento.

Con la ley actual, los propietarios de una unidad forman un consorcio de copropietarios para definir todo tipo de aspectos vinculados con el gerenciamiento.

Su administrador, que puede ser propietario o no, debe estar inscripto en un registro habilitante y entre sus tareas principales están las de gestionar arreglos y proponer mejoras, luego de escuchar las opiniones y quejas que surgen de las asambleas o reuniones.

El nuevo Código Civil y Comercial -que comenzará a regir en agosto- vendrá con importantes cambios. Además de otorgarle más funciones al administrador -un tema que de por sí generará grandes controversias-  impactará en las expensas.

No sólo eso. El nuevo cuerpo normativo les dará mayor injerencia sobre las decisiones propias de los dueños de las viviendas. Este tema ya comenzó a prender algunas luces de alerta.

En este sentido, desde la Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, su presidente Osvaldo Loisi, señala que "el dinero de las expensas -por lo menos, los fondos de reserva- podrá ser manejado por el administrador con una mayor discrecionalidad". 

Administración

A partir de la entrada en vigencia, el consorcio será considerado como una persona jurídica, tendrá su domicilio en el inmueble y sus órganos serán la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

Del artículo 2.046 (en el inciso a) surgirá un nuevo instrumento privado con el objeto de ordenar la convivencia: el reglamento interno

El mismo -por estar consagrado por vía asamblearia- deberá ser acatado por propietarios y habitantes del edificio, al igual que el estatuto, aunque será un instrumento de jerarquía inferior al reglamento de propiedad.

En cuanto a las mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes -que encarecen los pagos mensuales- el consorcio requerirá el consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.

En caso de que la minoría se oponga a algún tipo de autorización concedida, deberá iniciar una acción legal a fin de que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.

Se requerirá unanimidad en aquellos casos en los que la modificación propuesta genere cambios apreciables sobre la estructura o beneficie sólo a un grupo de propietarios.

El artículo 2.056 (inciso 1) establece que el reglamento de copropiedad y administración debe incluir, entre sus especificaciones, "facultades especiales de las asambleas de propietarios".

En este avance, a ojos de los expertos, se estará desconociendo que, de acuerdo con el régimen actual (Ley 13.512), los dueños de inmuebles pueden reunirse libremente a fin de resolver cualquier cuestión, salvo sobre las facultades inherentes al administrador.

Sobre este punto, Loisi considera que las asambleas de propietarios dejarán de ser soberanas, ya que podrán discutirse temas que fueron definidos en el reglamento de copropiedad y administración.

El titular de la Liga de Consorcistas también cuestiona que, de acuerdo a cómo está redactada la normativa, las multas impuestas al administrador -así como del costo derivado del cumplimiento de cualquier otra obligación que le sea inherente- deberán ser absorbidas por los copropietarios.

El inciso "a" del artículo 2067 del Código Civil y Comercial establece que el primero debe redactar las actas de asamblea.

En este sentido, para Loisi, lo que se hará es consagrar "la práctica de muchos malos administradores de presionar y manipular las decisiones asamblearias".

"Cabe recordar que esta disposición se aparta, además, del propio concepto de asamblea de la institución, que consiste en una reunión de propietarios", agregó.

ExpensasEn cuanto a las expensas, los titulares de inmuebles no podrán liberarse del pago de ninguna contribución a su cargo. Esto comprende a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso del inmueble, o enajenación voluntaria o forzosa.

En el nuevo cuerpo normativo, una cláusula novedosa es la que establece que el Reglamento de Propiedad Horizontal podrá eximir parcialmente de las contribuciones a las unidades funcionales que no tengan acceso a determinados tipos de servicios.

Además, establece que los propietarios tampoco podrán rehusarse al pago de expensas ni oponer defensas por cualquier causa, aunque las mismas estén fundamentadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio. 

Esta norma no dista de los principios de la Ley 13.512 en lo referido a que el abandono de la unidad de la que proviene la deuda, su transferencia por cualquier título oneroso o gratuito, voluntaria o forzosa (por ejemplo subasta judicial) no produce la extinción del compromiso. En el caso de las subastas judiciales, hasta hace unos años se anulaba el total adeudado en concepto de impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes.

Además del propietario, estarán obligados a la cancelación de gastos y contribuciones los titulares de otros derechos que sean poseedores por cualquier título. Es decir, se amplía el espectro con la posibilidad de reclamar lo adeudado por expensas al inquilino o a quien haga uso del inmueble.

Esto es así, porque se considerará que la obligación de pago no emerge de la calidad de titular sino a partir de la posesión del bien.

El artículo 2048 incluye dentro del concepto de expensa, los gastos "resultantes de las obligaciones impuestas al administrador".

Con esa redacción, de acuerdo con Loisi, el consorcio debería hacerse cargo de las multas impuestas a ellos, así como de toda erogación derivada de incumplimientos inherentes a sus tareas.

"Es polémico que la parte final del artículo exprese que el certificado de deuda expedido por el administrador es un título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones”, señaló el titular de la Liga de Consorcistas.

"Se pasa por alto que el más elemental sentido de justicia impone que una persona tiene que ser la que liquida y otra distinta la que certifica", agregó.

Sus quejas también apuntan a que "se mantiene la facultad de certificar lo que él mismo liquida, pudiendo ejecutar judicialmente ese título como si fuese un cheque o un pagaré".

Pero eso no es todo. Además de incluirse en ese título los gastos, quedará autorizado a extenderlo también a "las demás contribuciones".

En otras palabras, se condenará al propietario a pagar prácticamente lo que el administrador arbitra para luego, en caso de excesos, tener que hacerle un juicio ordinario al consorcio para que le restituya el importe mal pagado. 

Por otro lado, el nuevo Código Civil y Comercial trae importantes novedades para quienes habitan en countries, ya que los asimilará a una especie particular del régimen de propiedad horizontal, figura jurídica que hoy les está vedada.

Los habilita a constituirse como asociaciones sin fines de lucro en lugar de sociedades anónimas.  Eso implicará, en muchos casos, una baja sensible en las expensas o gastos comunes, ya que reducirá la carga tributaria en concepto de IVA e Impuesto a las Ganancias.