Kicillof evalúa plan de créditos hipotecarios para impulsar a un sector que sufre su peor derrumbe desde 2001

En su último discurso en la apertura de las sesiones legislativas en el Congreso, la presidenta Cristina Kirchner dio algunas señales que no pasaron desapercibidas para los empresarios del sector inmobiliario. 

"De los créditos hipotecarios vamos a hablar más adelante", afirmó la jefa de Estado.

Si bien durante las más de tres horas de discurso no volvió a referirse al tema y no deslizó ningún anuncio, dejó entrever la preocupación oficial ante las complicaciones que enfrentan los argentinos de clase media a la hora de acceder a una vivienda. Un déficit que, a esta altura, se ha convertido en una de las grandes cuentas pendientes por parte de la administración kirchnerista.

Probablemente, las palabras de la Presidenta estuvieron motivadas por el duro momento que atraviesa la actividad en su conjunto.

No es para menos, en enero último las operaciones de compraventa de viviendas en la Ciudad de Buenos Aires registraron una fuerte caída del 15% frente al mismo mes de 2014 y un desplome de casi 60% en relación a diciembre pasado, según datos del Colegio de Escribanos porteño. 

Sin dudas, se trata de cifras alarmantes para la actividad, considerando que las magras 1.723 operaciones alcanzadas en enero implicaron el peor registro desde enero de 2001 (ver gráfico). 

El informe del Colegio de Escribanos destaca que "el monto de operaciones arrojó en enero 2015 una mayor concentración en la franja alta, de más de $500.000, con una representatividad del 55% del total, mientras que las escalas inferiores perdieron 11 puntos porcentuales de relevancia respecto de un año antes", lo que pone de manifiesto los crecientes problemas que arrastran los segmentos de menores recursos de la sociedad.

El dato negativo de enero tuvo lugar luego de un 2014 realmente negro para esta actividad.

No es para menos: se trató del peor año de las últimas tres décadas en materia de compraventa de viviendas en la Ciudad de Buenos Aires, si se toman en cuenta las series históricas del Colegio de Escribanos y del Registro de la Propiedad Inmueble.

En efecto, las 33.690 escrituras alcanzadas en 2014 implicaron el nivel más bajo desde el año 1980, lo que pone de manifiesto el tenor de la crisis y que la misma no se circunscribió solamente a enero. 

El número de escrituras concretadas en 2014 resultó más bajo, incluso, que las 56.000 de 2002, año en el que se produjo un estallido social y un desplome del PBI.

A la hora de explicar por qué las operaciones han caído a niveles mínimos, José Azpiroz Costa, directivo de la Inmobiliaria Bullrich, responsabilizó en primer lugar a la vigencia del cepo cambiario, porque "hizo que el mercado inmobiliario entrara en un freezer".

A eso se sumó la alta volatilidad del dólar, la devaluación de enero del año pasado -que deterioró el poder adquisitivo en términos de esa moneda- y la incertidumbre por el futuro político y económico, variables que se potenciaron en 2014 para redondear el peor año en tres décadas y que continúan impactando en este 2015.

En este contexto complejo, los créditos hipotecarios nunca terminaron de dar una solución a esta problemática. Por el contrario, las líneas de financiamiento que ofrece el mercado fueron quedando cada vez más lejos del bolsillo de los argentinos, lo que determinó su lento y paulatino ocaso.

Los datos son realmente contundentes: durante 1994 y 1999, el crédito hipotecario representaba casi un 30% del total de las líneas otorgadas por el sistema financiero.

En la actualidad, en cambio, apenas significa un 17% del stock total.

Puesto en cifras, los hipotecarios mueven unos $48.000 millones frente a un total de los préstamos del conjunto del sistema que llega a los $620.000 millones.

Para este año, no hay indicios de mejora. La imposibilidad de obtener un crédito y el fracaso de la pesificación para la compraventa de propiedades contribuyen a mantener el freno en la actividad.

Iniciativa bajo estudio oficial

En este escenario, marcado a fuego por el desplome de las operaciones de compraventa, el Ministerio de Economía tiene en estudio un esquema para que los bancos privados destinen una parte de los depósitos en pesos a los créditos hipotecarios. 

El sistema seguiría el esquema de los préstamos destinados a la producción, que obligó a los bancos a prestar el 5% de sus depósitos a empresas a una tasa fija del 19,5% y créditos por 36 meses.

La intensión del Gobierno es que los hipotecarios tengan un plazo más largo.

Los primeros rumores comenzaron a circular a mediados de noviembre del año pasado, tras el arribo al Banco Central de Alejandro Vanoli.

Pero ahora, con el empeoramiento de los indicadores vinculados con la actividad inmobiliaria y de cara al cierre de la etapa kirchnerista, revivió el interés del Ejecutivo por reflotar una iniciativa de estas características orientada a la clase media. 

Cabe destacar que, en el marco del Encuentro Anual de la Asociación de Empresarios de la Vivienda de la República Argentina (AEV), empresarios del sector dieron a conocer un dato clave y que dejó al descubierto la cuenta pendiente que está dejando el Gobierno: en el país existe una demanda postergada, por la cual, seis de cada diez personas o familias de clase media quieren cambiar su vivienda y no pueden.

La medida oficial atacaría un punto crucial del negocio y que explica el bajo share de los créditos hipotecarios: estos préstamos a largo plazo, es decir a 10 o 20 años, dejaron de ser atractivos para los bancos privados, que últimamente privilegiaron el financiamiento del consumo vía tarjetas de crédito, o bien el otorgamiento de créditos personales y prendarios. 

El presidente del Banco Ciudad, Rogelio Frigerio, destacó a Infobae que "la oferta es escasa salvo por el lado del Estado y algunos bancos públicos y está muy acotada a determinados segmentos".

El otro problema es que los ingresos familiares requeridos para obtener una línea de este tipo ya representan un 30% y son una barrera muy importante porque las propiedades han subido mucho en dólares desde el 2003 a la fecha pero, como contrapartida, los salarios -en términos de divisas estadounidenses- han quedado retrasados.  

Para graficarlo basta saber que en 2011, para acceder a un departamento usado de tres ambientes, de 60 metros cuadrados, en una zona de buena demanda se necesitaban destinar, en promedio, los ingresos de 9 años de trabajo.

En cambio, en la actualidad, se requiere del equivalente de 15 años de salarios promedio para comprar una unidad de iguales características.

Manteniendo el ejemplo de una vivienda de unos 60 metros cuadrados en un zona media de la Capital, valuada en cerca de $1.200.000, las cuotas que debe enfrentar una familia que quiera financiar mediante un crédito hipotecario la mayor proporción posible de esa unidad, superarían los $25.000 mensuales. 

Dado que una de las condiciones de los créditos que los bancos exigen es que dicho pago debe representar no más del 30% de los ingresos de los que toman esa línea de financiamiento, esto determina que se necesiten tener ingresos familiares que se ubiquen por encima de los $75.000. 

Con este nivel de cuotas, el acceso a un hipotecario se ubica muy por encima de lo que costaría alquilar un departamento de esas mismas condiciones. 

Inmuebles: bajaron en dólares, se encarecieron en pesosTras la devaluación de enero de 2014, el metro cuadrado había bajado entre un 5% y 10% en algunas zonas.

El siguiente cuadro, del que diera cuenta iProfesional, presenta la evolución anual y los precios promedio de lista, es decir, sin el descuento al que acceden quienes tienen billetes verdes en mano: 

En el segmento de los departamentos usados -en línea con lo que sucedió con las unidades a estrenar- también hubo un reacomodamiento tras el salto devaluatorio de enero de 2014.

"Los valores quedaron en promedio un 15% por debajo respecto a los del año pasado", afirmó en su oportunidad Miguel Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Con el descenso registrado luego de la devaluación de enero pasado, los precios del metro cuadrado promedio para usados de 2 y 3 ambientes en Capital Federal, presentan el siguiente detalle (ver cuadro):

"El ahorrista que compró hace un año un departamento con dólares en mano perdió, porque bajaron los precios en esa moneda. Pero en pesos ganó, porque aumentó la cotización del billete verde", resume el titular de Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso.

En este contexto, Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, sostuvo que las propiedades "están caras", pese al descenso (en dólares) registrado el año pasado. 

Para quienes disponen de pesos, la posibilidad de acceder a un departamento se ha alejado una enormidad producto de la cotización del blue.

A modo de ejemplo, puede considerarse un usado con un valor de mercado de u$s100.000:

• A fines de 2013 valía $782.000 a precio blue ($7,82 por dólar) y $510.000 en el oficial ($5,1 promedio).

• Hoy, cotiza a unos $1.250.000 (con el paralelo en el orden de los $12,5) y a $877.000 a tipo de cambio del BCRA ($8,77).

• Es decir, en poco más de doce meses -devaluación mediante-, registró un alza de casi 60% tomando la cotización informal y del 72% con la referencia oficial.

Estas subas claramente más que duplican las mejoras salariales.

Azpiroz Costa, de la Inmobiliaria Bullrich, destacó que la virtual parálisis del mercado se observa en todos los segmentos, sin distinción de barrios ni de unidades a estrenar o usadas.

"En las crisis anteriores se hacían negocios en todos los segmentos del mercado y en todas las zonas, ahora eso no sucede. En términos de escrituras, las operaciones han caído a mínimos históricos, pero el precio de venta en dólares ha bajado muy poco. Es decir que el valor de la unidad se defiende a ultranza", resaltó.

Frente al menor dinamismo del sector en décadas, las inmobiliarias fueron las grandes perdedoras. De hecho, sólo en 2014, más 800 pidieron la suspensión o la baja de su matrícula.