Ladrillo en crisis: pese a la baja en dólares, la venta de viviendas se derrumbó a su peor nivel en 15 años

Según los escribanos porteños, 2014 fue para su actividad el peor año de la década y desde que se hace la medición de compraventa, a comienzos de los años 90.

El año pasado realizaron apenas 33.690 escrituras, una cifra sin precedentes en los últimos 15 años, según lo informado por el Colegio de Escribanos de Capital Federal.

La baja con respecto a 2013 fue de 6% pero el total de escrituras es menos de la mitad del pico de 73.586 de 2007.

La volatilidad del dólar, el cepo cambiario que arrancó a fin de 2011, la incertidumbre por el futuro político y económico se potenció en 2014 para redondear uno de los peores años de que se tenga memoria en materia de negocios inmobiliarios.

Tanto, que las escrituras concretadas resultaron más bajas, aún, que las 56.000 de 2002, el año del estallido social y el desplome del PBI.

Para este año, no hay indicio de mejora. La imposibilidad de obtener un crédito en dólares y el fracaso de la pesificación de la compra venta de propiedades mantienen el freno en la actividad.

Tras la devaluación de enero, el metro cuadrado había bajado entre un 5% y 10% en algunas zonas.

Para el caso de los departamentos a estrenar, quienes contaban con billetes verdes en mano lograron reducciones de hasta 10% en dólares, tras la corrección cambiaria de enero.

El siguiente cuadro, del que diera cuenta iProfesional, presenta la evolución anual y los precios promedio de lista (para pisos intermedios en distintas zonas):

En el segmento de los departamentos usados -en línea con lo que sucedió con las unidades a estrenar- también hubo un reacomodamiento tras el salto devaluatorio.

"Los valores quedaron en promedio un 15% por debajo respecto a los del año pasado", afirmó en su oportunidad Miguel Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Con el descenso registrado luego de enero, el precio del metro cuadrado promedio de los usados de 2 y 3 ambientes en Capital Federal, pasó a presentar el siguiente detalle (ver cuadro):

"El ahorrista que compró hace un año un departamento con dólares en mano perdió, porque bajaron los precios en esa moneda. Pero en pesos ganó, porque aumentó la cotización del billete verde", resume el titular de Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso.

"El precio promedio del metro cuadrado de un departamento usado es de u$s2.000. En 2014 no hubo una gran oferta ni demanda por el cepo cambiario", señala a iProfesional Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

Oportunidad para construir

"En los proyectos nuevos, la ganancia obtenida se redujo a un 15% en dólares, desde un 25% que se lograba hace unos años", completa.

Arévalo destaca que este año "muchos propietarios que tenían intenciones de vender optaron por quedarse con el inmueble y destinarlo al alquiler", lo que incrementó la oferta en el mercado locativo y amortiguó la escalada de precios.

Para quienes están interesados en el negocio inmobiliario y disponen de billetes verdes en el colchón, cobra relevancia un dato: los costos de construcción están en sus niveles más bajos de los últimos seis años.

La cifra promedio que hoy día manejan en el mercado ronda los $9.200 por metro cuadrado. Es decir, casi u$s1.100 a valor oficial, o bien u$s660 a la cotización marginal.

Esto incentiva a muchos que tienen billetes verdes atesorados a lanzarse a edificar, canjeándolos en el mercado informal a una cotización cercana a los $14.

Cabe recordar que en años previos, ese valor de referencia era del doble, ubicándose en una franja de entre u$s1.200 y u$s1.300, según la calidad de la obra.

En términos de dólar blue, los costos de construcción muestran el siguiente desplome:

Tal como puede observarse, los valores en dólares que se manejan para edificar una vivienda en la actualidad son los más bajos de los últimos seis años.

Más aun. Si se considera el lapso de tiempo que va desde el 2011 a la fecha, este precio de referencia cayó a la mitad.

Desde Reporte Inmobiliario indican que hace tres años el desembolso era de unos u$s1.150 promedio por metro cuadrado y remarcan que esta cifra ha venido cayendo sistemáticamente hasta los u$s650 de hoy día.

Ejecutivos del sector coinciden en señalar que tal abaratamiento es visto como una gran oportunidad por quienes cuentan con billetes verdes y tienen pensado construir ahora para revender después.

Argumentan que pueden capitalizar dos situaciones: por un lado, el cambio de tendencia -que en algún momento ocurrirá- en el sector inmobiliario (ya sea este año o pasadas las elecciones) y, por otro, la permanente revalorización de algunos tipos de desarrollos.Las inmobiliarias, muy complicadas

En este contexto, las inmobiliarias reducen gastos y se acomodan a una realidad amenazante. Arévalo, confirmó iProfesional que en 2014 un total de 800 negocios debieron bajar sus persianas considerando sólo Capital Federal y provincia de Buenos Aires.

"A nivel nacional, ese número supera holgadamente los 1.000. Esto da cuenta de cómo variables como el cepo al dólar afectaron a la actividad", expuso.

"Las escribanías de la Ciudad de Buenos Aires no pueden pagar ni siquiera el aporte mínimo jubilatorio. En base a cifras de cámaras y colegios de escribanos se puede proyectar que el 30% de las inmobiliarias dio de baja la matrícula", sentenció Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario.

En el sector dan por hecho que, tal como sucedió en 2014, habrá bajas en las cotizaciones de los usados puestos a la venta.

"Quien quiera vender deberá ajustarse a las pretensiones de la demanda", afirmó Rozados, de Reporte Inmobiliario.

Para Gustavo Ortolá, presidente de Go Real Estate, los precios en el mercado en general comenzarán a estar más estables una vez que pasen las elecciones.

"El escenario político siempre marca los tiempos en las decisiones. El primer semestre será de mucha tranquilidad y cautela. Habrá que esperar que pase el período electoral para apostar a un panorama mejor", concluyó.