Hipotecario vs. alquiler : la brecha entre las cuotas se agranda y aleja el sueño de la casa propia

El sueño de la vivienda propia se va esfumando. Conforme pasa el tiempo, va quedando precisamente en eso: un sueño.

Esta es la dura realidad que deben enfrentar millones de argentinos que ven cómo sus salarios en pesos van perdiendo poder de compra frente a un activo que sigue al dólar, devaluación y brecha cambiaria mediante.

Esto, en un contexto en el que el blue "vuela" y ya está por encima de los $14, habiendo trepado más del 40% en el año.

Y en el que el crédito hipotecario no sólo ya dejó de ser promocionado por los bancos sino que, además, muestra una cuota que resulta tan elevada como para expulsar a los "clase media" de la posibilidad de financiar una unidad.

Las cifras son elocuentes. Según los últimos datos del Banco Central, los montos colocados en pesos se redujeron a la "insignificante" cifra de $110 millones mensuales.

Este número es comparable con el de cinco años atrás, pese a la suba de precios de los inmuebles acaecida en ese lapso.

En épocas pre-cepo, con un mercado inmobiliario más vigoroso, los préstamos para viviendas representaban algo más del 6% del total del crédito colocado por entidades. Ahora quedaron reducidos a su mínima expresión: 0,4%.

El desplome de esta línea comenzó a evidenciarse cuando la inflación fue adquiriendo en el país mayor protagonismo, allá por 2007. Y recibió la "estocada" final con las restricciones al dólar de finales de 2011.

Otra "fantasía" fue el impulso oficial a la pesificación que en su momento propuso el Gobierno, para intentar torcer la voluntad de un mercado que desde hace décadas se ha venido manejando con el billete verde.

Hipotecarios, una especie en extinción

Las líneas de crédito para viviendas ofrecidas por los bancos no cubren el 100% del precio del bien, sino que ofrecen a lo sumo el dinero para solventar un 70%.

De este modo, el particular debe contar con un monto significativo en cash para poder cerrar la operación.

En este sentido, la situación no se le presenta tan fácil, habida cuenta que:

1. El salario perdió poder de compra: ahora se requiere de una mayor cantidad de sueldos.

2. La suba del dólar en el mercado informal atenta contra la posibilidad de que los propietarios acepten que al menos una parte de la operación sea cancelada en pesos.

3. Las tasas de interés anuales (TNA) superan en varios puntos la mejora en las remuneraciones. En algunos bancos, el costo financiero total (TNA más gastos administrativos y seguros) llega hasta el 36%.

Como contrapartida, por el lado de los alquileres, se han morigerado los ajustes de precios ante la mayor oferta de unidades.

Esto, producto de que los propietarios se resisten a vender -al percibir un contexto de dólar inestable- y entonces optan por volcar sus viviendas al mercado locativo.

La combinación de ambos efectos (precios de viviendas que siguen al dólar y mercado de renta que acompaña al peso) ha ampliado la brecha "cuota vs. alquiler" que, en su momento, el Gobierno quiso acercarla a una relación de tipo uno a uno.

Lejos de esa paridad, el pago mensual de un crédito hipotecario hoy día puede llegar a equivaler a cinco rentas, según datos relevados por iProfesional.

Brecha en aumento

Un simple ejemplo permite entender claramente por qué el mercado inmobiliario está "freezado".

En el caso de que un particular o una familia tipo quiera comprar un departamento de tres ambientes (alrededor de 65 metros cuadrados), el valor de plaza que deberá pagar en un barrio medio de la Ciudad de Buenos Aires, será de alrededor de u$s143.000 (a razón de u$s2.200 el m2).

En moneda local, más de $2.000.000 al tipo de cambio blue ($14).

Ahora bien, al querer apalancar la operación con un banco, se encontrará con que la entidad sólo le cubrirá alrededor de la mitad, es decir, unos u$s77.000 (o $1.000.000). Para el 50% restante, deberá contar con "efectivo en mano" (ver cuadro).

Más allá de que los requisitos que exigen para otorgar ese crédito no son pocos, el principal escollo es que la cuota mensual que se deberá pagar, durante 10 años, será de unos $25.000.

Para poder calificar en la llamada relación "cuota-ingreso", la misma no podrá superar el 30%, requisito exigido por la mayoría de los bancos.

Es decir, se deberá contar con un entrada consolidada de $83.000 por mes.

En tanto, esa misma vivienda, por su valor de mercado, se alquila a unos $5.000 mensuales. En consecuencia, la cuota del préstamo equivale a la friolera de 5 veces más que el precio de la locación.

"La relación entre los alquileres y la cuota hipotecaria está rota. O está barato el alquiler o alto el precio de la propiedad", afirma el economista Francisco Gismondi, analista de Empiria.

Cuánto cobran de cuota los bancos "Top Ten"

El análisis de las cuotas que deben afrontarse por un crédito hipotecario solicitado en los principales bancos arroja cifras que asombran y hasta parecen poco verosímiles.

En la mayoría de los casos, por cada $10.000 que presta una entidad a 10 años de plazo, se debe pagar un proporcional de entre $170 y $280 (ver cuadro).

Siguiendo con el ejemplo, para que esa familia pueda cubrir el millón de pesos que solicitó (u$s 77.000), deberá cancelar mensualmente unos $25.000.

¿Y en dólares? Si esa cuota se traslada a un préstamo en moneda estadounidense, la ecuación es la siguiente:

Si se solicita el equivalente a u$s10.000, la cuota a afrontar es de $3.500, tal como se observa en el siguiente cuadro:

Los ejemplos citados explican a las claras el porqué del desplome de las líneas hipotecarias.

Muy pocos argentinos tienen capacidad de acceder a ese monto. Más aun, en un contexto económico en el que se perciben distorsiones en los precios, retracción e incertidumbre política.

"El mercado está ‘muerto'. La gente no encuentra una unidad ya que la relación entre valor de la propiedad con el salario está más que desproporcionada", afirma Gismondi.

"Los precios medidos en pesos escalaron mucho por la devaluación y ahora hacen falta más sueldos para comprar los mismos metros cuadrados", remarca.

Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, afirma que "los bancos privados no pueden ofrecer lo que la gente necesita. Lo que brindan no encaja ni con los precios de las propiedades ni con las remuneraciones. Es imposible que un asalariado nivel medio pueda pagar la cuota de un hipotecario".

Y añade: "Muy pocos pueden comprar una primera vivienda si no disponen del cash. No llegan con el sueldo, porque los precios en moneda local se escaparon producto de la suba del dólar y la disparada del blue. Encima las tasas bancarias son inaccesibles".

El CEO de Reporte subraya que cada 10 centavos que sube el billete informal eso se traduce en miles de pesos adicionales que debe pagar un interesado en hacerse de un inmueble.

"Claramente esa mayor cantidad de moneda local resulta superior a cualquier mejora en las remuneraciones", apunta Picasso.

Según fuentes del Banco Ciudad, el problema es que nunca se logró pesificar a este mercado mientras que el dólar varía fuertemente.

"No hay un precio fijo para los inmuebles. Tampoco se sabe cuál es la cotización real o de equilibrio de la divisa estadounidense. Y estas fluctuaciones implican una enorme variabilidad en el dinero que debe desembolsar un potencial interesado", agregan desde la entidad porteña.

A ojos de los actores del sector del ladrillo, éste es un condimento más que aleja a las partes y que hace que se paralicen las operaciones.

Gismondi aclara: "Esto agrava la situación, porque con el crédito hipotecario se otorgan pesos que valen cada vez menos".

En su visión, "el problema lo tendría quienes venden ya que reciben una moneda que pierde valor a diario y entonces prefieren resguardar su dinero en ladrillos".

Gismondi sostiene que "a los bancos no les conviene actualmente ofrecer y promocionar créditos hipotecarios, por la inflación que hay y la incertidumbre del tipo de cambio".

Quien tiene ingresos mensuales por $20.000, deberá pagar unos $8.000 de cuota y recibirá un máximo de u$s34.000 ($480.000), una cifra que suena a como "demasiado poca" para los valores actuales de una vivienda, ya que apenas alcanzaría para adquirir unos 15 metros cuadrados.

¿El Cedin ayudó? Según fuentes del sector, su relanzamiento tampoco ha servido para darle impulso a la compraventa, porque no subsanó el problema central, que es la erosión del peso local y la incertidumbre que genera la inestabilidad y evolución de la moneda estadounidense.

Además, las personas tienen temor a contraer un préstamo, porque "quieren tener una mayor previsibilidad de la situación económica y certidumbre del monto que deberán pagar durante esos 10 años, en un contexto en el que la cuota fija quedó pulverizada", concluye Picasso.