Macri apura su "joyita" inmobiliaria: cobra vida el barrio Parque Donado Holmberg, que atrae a más inversores

En tiempos complicados y no muy alentadores para el sector del ladrillo, resulta difícil dar con proyectos inmobiliarios que representen una gran apuesta por parte de los desarrolladores.

No obstante, existen algunas excepciones a la regla.

Una de ellas es el barrio Parque Donado Holmberg, conformado por una gran cantidad de emprendimientos emplazados en trece manzanas en una zona de alto potencial de la Ciudad de Buenos Aires.

Concretamente, entre las calles Donado y Holmberg, siguiendo la traza de una autopista que nunca se llevó a cabo: la AU3. El tramo se extiende entre los límites de Belgrano Residencial, Saavedra, Coghlan, Villa Ortúzar y Villa Urquiza.

En el lugar ya están en vías de ejecución catorce emprendimientos inmobiliarios de viviendas, en tanto que otros doce acaban de obtener los respectivos permisos de obras.

La zona en desarrollo puede observarse en el siguiente gráfico:

La evolución de esta propuesta guarda relación directa con la intención del Gobierno de la Ciudad de recuperar una superficie que hasta hace poco más de tres años se encontraba ocupada de manera ilegal.

La "joyita inmobiliaria" de Macri

El macrismo inició la comercialización de los primeros terrenos del área en 2010, que le permitieron recaudar unos 120 millones de pesos.

Buena parte de ese monto fue destinado a la construcción de tres complejos de viviendas sociales para quienes, precisamente, ocupaban lotes entre las calles Donado y Holmberg, desde la Avenida Congreso hasta Carbajal.

El plan del gobierno de Macri incluye una serie de obras que se vienen concretando en el último bienio: el desarrollo de dos pasos bajo nivel, la instalación de un polideportivo público y la construcción de un Centro de Gestión y Participación (CGP).

También en la misma zona avanzan las obras para la puesta en marcha de escuelas y de un Instituto Superior de Profesorado de Educación Especial.

Las tareas en ejecución parecerían ir a contramano del frenazo que afecta a la actividad del ladrillo. Y no deja de sorprender el incesante movimiento de camiones y de operarios para apurar los catorce complejos de departamentos en marcha.

"Lo que se visualiza no es más que el resultado directo de la ley que fijó un nuevo criterio de urbanización para la zona. Desde 2009 se ha venido avanzando para motorizar el desarrollo del área, de la mano de la inversiones privadas", comentó a iProfesional Fernando Álvarez de Celis, director de Planeamiento de la Ciudad.

"Desde el primer lanzamiento a la fecha ya tenemos comercializado casi el 60% de la superficie disponible para nuevos emprendimientos. La recuperación de la zona ya se hace visible por las obras en ejecución, a las que se irán sumando nuevos desarrollos", agregó (ver imagen). 

Álvarez de Celis especificó que una vez que la desarrolladora compra la tierra, tiene alrededor de 90 días para empezar las obras. "Ahora estamos a la espera de que se inicien otros 12 emprendimientos inmobiliarios cuyos titulares ya están habilitados para comenzar a edificar", anticipó.

Emprendimientos premium

En cuanto a los proyectos en marcha, uno de los más avanzados es el de GreenHaus, en Donado y La Pampa (ver imagen).

El complejo integra desde monoambientes hasta departamentos de cuatros habitaciones, spa, microcine, y piscina cubierta.

El grado de avance permite anticipar que los titulares ya podrán tomar posesión en el mes de noviembre.

En tanto, sobre Holmberg se levanta Moho, un emprendimiento de la desarrolladora Unoenuno, con fecha de entrega pautada para diciembre de 2015 (ver imagen).

"Tuvimos una gran aceptación: el 85% de las unidades ya están vendidas. Los compradores buscan departamentos con espíritu de barrio y de vida en casa", declaró Diego Rybka, uno de los arquitectos.

Otro proyecto que asoma en la zona es el de Único Belgrano, un edificio diseñado por Ferrari-Frangella y Alric-Galíndez y que se encuentra en desarrollo en Sucre y Donado (ver imagen).

Darío López, socio de Arquitectónika, firma que lleva a cabo el proyecto Void, sobre Holmberg, destacó la acción del Gobierno de la Ciudad para motorizar la demanda en esa zona.

"La planificación y posterior subasta de terrenos ayudó mucho. En nuestro caso, compramos un lote e iniciamos las obras. A lo largo de toda la manzana se observan diferentes construcciones", aseguró.

Y completó: "Se está en el orden de los 50.000 metros cuadrados de desarrollo en estos espacios. Del mismo modo hay hasta 10 manzanas en las que se está construyendo a buen ritmo".

Void, según López, se atiene al tope de cinco pisos de altura que el macrismo permite construir y propone departamentos de uno, dos, tres y hasta cuatro ambientes.

¿El precio? En esta etapa, los desarrolladores hacen referencia a un valor medio de u$s2.000 el metro cuadrado.

Fuentes confiables dieron cuenta a iProfesional, de que la cotización "techo" de la unidad construida en Donado-Holmberg se ubica actualmente en los u$s2.500 el metro cuadrado y se prevé que esa cifrá irá al alza conforme en la zona vayan concretando los desarrollos en curso.

"Nuestro proyecto está vendido en un 80% y el lapso de entrega está estipulado en cuatro meses. La obra se articuló a partir de un fideicomiso al costo. Void comprende un edificio de 3.000 metros cuadrados y un subsuelo con cocheras", detalló López.Perspectivas

Para López, las posibilidades de desarrollo en ese espacio de la Ciudad son muy atractivas, en tanto "quedan hasta 15 lotes más para subastar".

"El valor de la tierra ha ido en aumento por la propia evolución de los emprendimientos en toda la franja. Hace unos años tenía una incidencia de u$s400 en el valor del metro cuadrado y, por estos días, supera con comodidad los u$s800", graficó.

"Es de prever que la próxima subasta de terrenos que realice el Gobierno de la Ciudad arranque en ese número. Al principio de este proceso los oferentes éramos unos pocos. En las últimas subastas se llegaron a contar más de doce", agregó.

Para López, "la zona posee un elevado potencial no sólo por el tipo de emprendimientos en curso sino por la ubicación. Estar entre Belgrano Residencial y Villa Urquiza hace prever que la cotización del metro cuadrado irá en aumento".

José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario, también destacó las posibilidades del área por la mejora que se está haciendo en materia de recuperación edilicia.

"Se ha ido rescatando un espacio muy bien ubicado. Ese proceso se vio potenciado en buena medida por la forma en que se están comercializando los terrenos: cuidando la oferta y con desarrolladores confiables", expresó a iProfesional.

"Además, no sé optó por una venta de tierras en forma unitaria sino que las subastas siempre comprendieron amplias superficies. Esto motivó el desembarco de grupos de desarrolladores que rápidamente mejoraron la traza", añadió.

Sin embargo, advirtió que "la evolución del tipo de cambio y la incertidumbre podrán incidir en el ritmo de comercialización". 

Antecedentes

En la zona donde se están concretando estos emprendimientos, había sido proyectada una autopista por el ex intendente de facto Osvaldo Cacciatore, allá por 1978.

Para ello se expropiaron inmuebles, donde en su momento habitaban sectores de clase media y alta.

El trazado de la que hubiera sido la AU3 atravesaba la Ciudad de Buenos Aires, desde la avenida General Paz (en el barrio de Saavedra) hasta Puente Alsina, pasando por Belgrano, Coghlan, Villa Urquiza, Chacarita, Colegiales, Villa Ortúzar, Palermo, Villa Crespo, Almagro, Balvanera, Parque Patricios y Nueva Pompeya.

Pero el proyecto en cuestión nunca se terminó y las casas, principalmente en Villa Urquiza, fueron usurpadas. Al punto que se terminó por sancionar una ley para reubicar a las familias y conseguir así el desalojo.