En exclusiva, los detalles de la "Dubai" que IRSA planea levantar en Buenos Aires

Torres diseñadas por arquitectos como César Pelli y canales de agua atravesando parques y avenidas. Centros comerciales, un hotel y embarcaderos. Alrededor de 15.000 personas habitando la zona premium más nueva de Capital Federal, dando vida a lo que especialistas del segmento inmobiliario no dudan en definir como "la Dubai de Buenos Aires".

IRSA, la desarrolladora que encabeza Eduardo Elzstain, ultima detalles para la puesta en marcha de Santa María del Plata, un mega proyecto inmobiliario que se levantará en la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors y que se levantará sobre un predio de 70 hectáreas enclavado en Costanera Sur.

La iniciativa -que por diversas cuestiones se viene demorando desde más de una década- ahora podría transformarse en realidad, producto de un proyecto de ley, impulsado por el mismo Gobierno de la Ciudad, que otorgará en alrededor de tres meses la habilitación final para el inicio de las obras.

Santa María del Plata, según confirmaron a iProfesional.com fuentes de IRSA, demandará una inversión superior a los 900 millones de dólares.

"Se trata de un proyecto de perfil residencial que, por su envergadura, estará destinado a elevar el nivel general de la zona, en línea además con la política de recuperación del río para la Ciudad, al tiempo que dará un cierre al desarrollo urbano de Puerto Madero", indicaron desde la firma.

En principio, la propuesta edilicia contempla dos grandes sectores: un área de alta densidad, con parcelas que permiten la construcción de edificios, y áreas destinadas a condominios (mediana densidad).

Asimismo, el proyecto prevé la cesión gratuita a la Ciudad de casi 274.000 metros cuadrados, lo que representa más del 40% de la superficie total del predio.

"Estos terrenos se conservarán para destinarlos al uso público, para la apertura de calles y avenidas, canales de agua, parques, plazas, plazoletas, boulevares y paseos peatonales", precisaron las fuentes consultadas.

Según pudo averiguar iProfesional.com, el anteproyecto -considerado de alto impacto ambiental- cuenta con un dictamen favorable de la Comisión Interfuncional de Habilitación Ambiental porteña.

Tal dictamen técnico reconoció a esta iniciativa como viable, si bien estableció que antes de la realización de cada etapa se deberán llevar a cabo nuevas evaluaciones.

Entre los puntos que se le observan al anteproyecto de IRSA figura que no se brindan grandes detalles respecto a los efectos que la construcción desencadenará sobre la Reserva Ecológica Costanera Sur.

Por su parte, lo primero que hizo el desarrollador fue negar que Santa María del Plata sea un barrio cerrado. De esta forma, y en respuesta a las críticas que efectuaron organizaciones ambientalistas, la empresa precisó que la iniciativa contará con bulevares y parques públicos.

El emprendimiento, como se anticipó, se ubicará sobre tierras que fueron adquiridas por IRSA en el año 1997.

En esa oportunidad, la compañía pagó 50 millones de dólares por el predio en el cual Boca Juniors pretendió levantar -durante la década del 70- un nuevo estadio e instalaciones capaces de concentrar todas las actividades deportivas del club.

A continuación, una imagen aérea del terreno donde se emplazará Santa María del Plata:

Una iniciativa con idas y vueltas

"Es un proyecto que ha pasado por varios jefes de gobierno de la Ciudad. En el convenio figura que en tres meses deberíamos obtener la aprobación, aunque también se contempla un plazo mayor por si hay que discutir más elementos", explicaron a iProfesional.com voceros de IRSA.

"El terreno es privado, pero lo que propone la iniciativa es la construcción de viviendas, oficinas, edificios para el sector educativo, instalaciones deportivas, gastronómicas, y amplios espacios públicos", añadieron.

Desde IRSA anticiparon a este medio que "la urbanización total del área demandará varios años" y señalaron que la intención de Santa María del Plata "es la de continuar el perfil urbanístico de Puerto Madero, aunque ´enganchado´ con el entramado de Barracas y La Boca".

"Habrá casas, condominios, edificios de altura. Se abrirán calles, se instalarán semáforos. La diferencia con Puerto Madero radicará en que ese barrio tiene diques, mientras que este emprendimiento contará con un río verdadero. En el ‘frente' de Santa María del Plata hasta se instalará un amarradero para barcos", indicó una vocera.

A continuación, la imagen detalla cómo se verá una de las peatonales incluidas en el proyecto:

¿IRSA ya realizó trabajos en el área? "Sí, se concretaron mediciones, y llevamos expertos para conocer el terreno al detalle. La compañía está en condiciones de comenzar las obras en alrededor de 6 meses. Falta la aprobación final de la Legislatura", dijo.

¿Son terrenos ganados al río? ¿Es un espacio que se suele inundar? "Se trata de tierra firme, que siempre fue parte del continente. En más de una oportunidad se dijo que se trataba de un espacio ganado al río, pero eso es erróneo", destacaron.

Un proyecto premiumSanta María del Plata, según sostienen desde IRSA, es un emprendimiento que "está pensado para captar compradores de sectores medio altos y altos".

El proyecto incluirá docks, embarcaderos, un hotel, centro comercial, torres diseñadas por famosos arquitectos -como Rafael Vignoli y César Pelli- y complejos residenciales de hasta seis niveles.

A diferencia de otros espacios vacantes de la Ciudad, la zona ya cuenta con un Código de Edificación, que le permite construir un millón de metros cuadrados en sus 70 hectáreas.

Al parecer, lo que resta ahora es acordar con el Gobierno de la Ciudad las obras de infraestructura que se llevarán adelante, como es el trazado de calles, espacios y servicios públicos. Este primer paso implicará una inversión estimada de 30 millones de dólares.

Así se verán los boulevares:

Cuando el barrio se encuentre en pleno funcionamiento, se prevé una población de más de 15.000 residentes y un ingreso o afluencia de no residentes, que acudan por motivos de trabajo o visita, de más de 12.000 personas.

¿De qué forma se dará la comercialización del nuevo barrio? "El terreno se loteará en su gran mayoría. Estamos abiertos a que entren otros desarrolladores en el proyecto. Igualmente, el grueso del financiamiento para la concreción de las primeras obras correrá por cuenta de IRSA", aseguraron desde la firma.

En cuanto a la cotización del metro cuadrado, desde la desarrolladora adelantaron que "guardará una relación directa con Puerto Madero".

Desde el segmento inmobiliario, en tanto, indicaron a iProfesional.com que el precio del barrio "no bajará de los 5.000 dólares el metro cuadrado".

Luis Dubois, de la división Tasaciones de LJ Ramos, no dudó en afirmar que "por cercanía el pulso en la ex Ciudad Deportiva lo marcará Puerto Madero".

"Es el modelo probado, y lo lógico es imitar ese éxito. Hoy no quedan terrenos en esa zona y la avenida General Paz impide que Buenos Aires crezca hacia el lado de provincia. Ahí es donde aparece la relevancia de Costanera Sur", expresó a iProfesional.com.

"La limitación de altura impide también crecer hacia arriba. Ahora falta esta aprobación para hacer efectivo el comienzo de las construcciones. Es interesante que IRSA done el 40% de la superficie del lote. El proyecto, sin dudas, vuelve a redefinir cuáles son los límites de la Ciudad pensando en las próximas generaciones", concluyó el experto.