Luego de un 2020 convulsionado, que se movió al ritomo de la pandemia de coronavirus, el que el movimiento económico en busca de nuevas inversiones presentan un escenario muy viable para el 2021: apostar al ladrillo.

La construcción es un motor que impulsa la econopmía y moviliza a diversas actividades. En la actualidad, parece ser una oportunidad porque los valores se han reacomodado y los precios ofrecen una baja sustancial convirtiendo a la construcción en un verdadero refugio de valor.

En ese contexto, los desarrollos inmobiliarios presentan una reactivación de la demanda de la mano de un probable blanqueo de dólares, créditos hipotecarios y una caída de los precios de la construcción medidos en dólares.

Por eso, pensando en el 2021, el ladrillo se presenta como una inversión segura y conveniente, tanto para inversores experimentados como para consumidores finales. 

En la actualidad, el costo de la construcción medido en dólares se encuentra en aproximadamente la mitad del valor respecto de un año atrás, dependiendo siempre de la calidad y diseño del proyecto.

Daniel Cohen Imach, titular de la desarrolladora Step Developments, destacó que "sin lugar a dudas", invertir en departamentos de pozo es "una excelente decisión" ya que, según argumentó que "las restricciones de compras de dólares hacen inviable el ahorro". 

Cohen detalló a iProfesional que "quien quiera ahorrar, debe salir a comprar dólares en el mercado negro, y de esa forma se autoexcluye de la economía blanca".

Los desarrollos inmobiliarios presentan una reactivación de la demanda

"Esa persona el día de mañana no podrá adquirir inmuebles ni bienes registrables. Consecuentemente, la compra en pozo, y en pesos, es la mejor alternativa para capitalizarse  a futuro: abonás cuotas en pesos, pero obtenés un bien que tradicionalmente se cotiza en dólares", puntualizó.

En ese marco, el experto no dudó en afirmar que "los ladrillos siguen siendo una inversión estable y recomendada porque el valor de construcción se encuentra en niveles más que adecuados". 

"Diría que es el momento justo", completó.

Cohen señaló que los precios "han estado bajando" en los últimos meses y puso como ejemplo un proyecto de su empresa: "el Step Thames, un emprendimiento triple frente en Villa Crespo, lo presupuestamos en enero de este año a 1800 dólares el metro cuadrado. Hoy, se encuentran en valores de 1500 dólares el metro cuadrado, realmente, valores atractivos".

Por su parte, el arquitecto Damián A. Ristuccia, socio gerente de DAHEDA Construcciones, destacó que "el 2020 fue un año especial, que nos obligó a reinventarnos". 

"También tuvimos que optimizar las obras en curso para minimizar el impacto de la pandemia en plazos y costos, lo cual siempre deja nuevos aprendizajes y más allá del estrés, resulta positivo. Particularmente comenzamos con una nueva unidad de negocios residencial, pensando en las viviendas unifamiliares que tanta demanda comenzaron a tener y con las cuales visualizamos una rápida reactivación para el próximo año", indicó.

Por tal motivo, Ristuccia aseguró que "pensando en el 2021, el ladrillo es y será una inversión segura y conveniente, tanto para inversores experimentados como para consumidores finales, eso nunca cambia, aunque el producto se va adaptando según el contexto, y la evolución de las necesidades". 

"El costo de la construcción medido en dólares se encuentra en aproximadamente la mitad del valor respecto de un año atrás, dependiendo siempre de la calidad y diseño del proyecto", añadió.

Finalmente, Luis Guido, director de Grid SA (Grupo Idea Desarrollos), se sumó a las opiniones de sus colegas y destacó que "respecto a emprendimientos en pozo, respecto a los precios, claramente, han bajado los valores con el aumento del dólar".

Para los expertos, los ladrillos siguen siendo una inversión estable y recomendada

Cayó el precio de las propiedades en Gran Buenos Aires

La larga recesión que afecta al mercado inmobiliario impactó fuertemente en los precios durante el último año. Según un relevamiento de la consultora Reporte Inmobiliario, el precio promedio de las propiedades en el Gran Buenos Aires tuvo un retroceso del 19,72% interanual.

De esta manera, el valor del metro cuadrado se coloca en su nivel más bajo desde diciembre de 2014.

Además, el precio registrado a diciembre pasado como promedio de las 13 localidades del primer cordón bonaerense relevadas, resultó 30,15 % menor al máximo registrado en el mismo mes del año 2018.

Zona Norte

El metro cuadrado en Zona Norte es el más costoso de todo el Gran Buenos Aires, con un promedio de u$s2.160.

Los valores más altos se dan en Martínez, donde el rango va desde los u$s1880/m2 hasta los u$s3110/m2. En esta zona, el valor promedio es de u$s2.405.

Muy cerca siguen Vicente López (u$s 2.385) y San Isidro (u$s2.335).

En esta zona de precios altos, la diferencia se puede encontrar en Tigre, donde los valores del metro cuadrado van desde u$s1.075 hasta los u$s2.075, con un promedio de u$s1.545.

Zona Norte: el precio promedio del m2 está en u$s2.160.

Zona Oeste

En la sección Oeste del GBA, los precios bajan de manera pronunciada, con un promedio que ronda los u$s1.490/m2.

La localidad más cara entre las relevadas por Reporte Inmobiliario resulta ser Ramos Mejía, donde se llega a pagar hasta u$s2.000 por metro cuadrado. En tanto, el mínimo registrado se ubica en u$s1.010 y el promedio es de u$s1.615.

Otras localidades relevadas son Haedo (u$s1.515) y Morón (u$s1.340).

En Zona Oeste el promedio del metro cuadrado ronda los u$s1.500.

Zona Sur

En la Zona Sur el precio promedio del metro cuadrado está en u$s1.365.

Avellaneda y Loma de Zamora tienen los promedios de precios más altos de esta sección, ambas en u$s1.470 por metro cuadrado.

Sin embargo, es en Quilmes donde se registra el valor del m2 más alto, con u$s2.050. No obstante, aquí el rango de precios es amplio y el promedio queda en u$s1.420.

Zona Sur muestra una gran amplitud de precios. El promedio está en u$s1.365/m2.

Propiedades en GBA: relevamiento de Zonaprop

Un relevamiento reciente realizado por Zonaprop detalla que en Zona Norte una unidad de 2 ambientes y 50 m2 tiene un precio solicitado por propietarios de u$s116.000, mientras que una de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los u$s162.400.

Así, el precio medio por metros cuadrados redondea los u$s2.325. Este valor marcó en diciembre un descenso del 1% respecto a noviembre, y así se consolida la tendencia a la baja que inició en abril de 2019, y ya acumulan un descenso de 5,5% desde entonces.

Las búsquedas de viviendas en GBA no detuvieron la baja de los precios. Fuente: Zonaprop.

En zona Oeste – Sur la variación es todavía mayor. Allí el metro cuadrado está u$s1.694, lo que implica una baja del 1,2% respecto a noviembre. En este caso, durante 2019 los precios de venta también acumularon un descenso del 3,7% y en 2020 disminuyeron un 5,1%. En esta zona un departamento medio de 2 ambientes y 50 m2 tiene un valor solicitado por propietarios de 84.700 dólares, y de 112.600 dólares si es de 3 ambientes.

Buscando retorno

¿Cuáles son los barrios con una mayor rentabilidad en el Gran Buenos Aires? Según Zonaprop, los barrios Manuel Alberti (3,5%) y Alto del Molino (3,2%), del municipio de Pilar, son los más rentables a la hora de recuperar el valor de compra de un departamento. Por otra parte, el de retorno para inversores de Zona Oeste- Sur es Dock Sud, con 5,2%, en Avellaneda.

"El punto positivo que encuentro es que muchos propietarios y desarrolladores entendieron que tienen que hacer un esfuerzo bajando hasta en algunos casos un 20% el valor de su propiedad, producto de la devaluación de más del 100% del valor del dólar. Eso entusiasma a que 2021 pueda ser un mejor año con más operaciones", analiza Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.

En Zona Norte, los desarrolladores venden las viviendas antes de que terminen de construirse.

El interés por vivir en las afueras de la ciudad es tal que muchas veces hace que la gente invierta en viviendas que no están completamente construidas. Así lo cuenta Di Maggio: "muchos inversores apuestan a construir en barrios cerrados de Zona Norte, invirtiendo en promedio para comprar un lote y hacer una casa de 4 ambientes de 140 m2 aproximadamente, unos 100 mil a 140 mil dólares. Esto es porque muchos clientes no quieren padecer los 10 meses en promedio la obra y prefieren comprar la casa ya lista para usar, pero ahora la demanda es tal que la adquieren antes de que esté terminada a un valor que puede llegar a los 200 mil dólares".

En este sentido, Martín Funes, socio fundador de Meta Desarrollos, sostiene que "los más golpeados en este año fueron los inmuebles usados. Principalmente, porque las operaciones se realizan en dólares billetes y, por lo general, de contado".

"Por otro lado, no se vio en la Capital Federal una gran reducción en los precios de venta de los inmuebles, y esto generó que la mayor parte de la gente elija mantener su capital con liquidez en dólares en vez de volcarlo a los inmuebles usados. El resultado de este escenario lo podemos ver en el bajo volumen de transacciones de este 2020 (los más bajos de los últimos años)", agrega Funes.

"El ladrillo es y será una inversión segura y conveniente, tanto para inversores experimentados como para consumidores finales, eso nunca cambia, aunque el producto se va adaptando según el contexto, y la evolución de las necesidades", concluye Hector J. Sarlinga, socio fundador de DAHEDA Construcciones.

Los precios en distintos municipios

Como se puede apreciar en el gráfico de abajo, los barrios más caros se ubican en los municipios de Vicente López y San Isidro.

Fuente: Zonaprop.

La dispersión de precios en zona norte es amplia. Los valores pueden ir desde los u$s1.094 por metro cuadrado (La Cañada de Pilar) hasta los u$s4.337 (Marinas del Sol, San Fernando).

Por el lado de zona Oeste y Sur, los barrios más caros se encuentran en los municipios de Quilmes y Lomas de Zamora.

Fuente: Zonaprop.

Los precios van desde los u$s536 por metro cuadrado (El Venado), hasta los u$s 3.063 (Agustinas I, barrio cerrado en Villa Udaondo).