Las estadísticas del mercado de oficinas en la ciudad de Buenos Aires son alentadoras y los especialistas coinciden en que lo más buscado son los inmuebles que hacen que la experiencia del usuario sea lo más cómoda posible.

Son las zonas del micro y macrocentro de la Ciudad de Buenos Aires, las que históricamente presentan ventajas comparativas respecto de otras zonas por su accesibilidad, conectividad y servicios. Pero además de su valor histórico, ciertamente hay que sumarle la tendencia mundial pospandemia de las empresas que a la hora de elegir dónde operar, eligen lo que se conoce como las ciudades de los 15 minutos, es decir, donde sus habitantes puedan llegar al trabajo o acceder a todos los servicios esenciales, en menos de un cuarto de hora.

Durante los primeros tres meses de 2024, la tasa de vacancia del segmento premium experimentó un incremento de 1,1 puntos porcentuales, cerrando en 15,9 por ciento.

"Es importante destacar que este aumento no se debió a una disminución en la demanda de espacios de trabajo, sino al ingreso de nuevos proyectos al mercado. La absorción neta fue de 9.564 m², lo que demuestra un buen desempeño en la ocupación de espacios de calidad y sigue reflejando una tendencia positiva en la absorción de metros disponibles", explicó Rafal Valera, director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

Pero volviendo a la City porteña, ¿cuánto cuesta alquilar una oficina en un lugar estratégico? ¿Es viable acceder hoy a una oficina premium? ¿Es propicio el momento para instalarse? ¿Qué costos fijos se deben tener en cuenta?

Para plantearlo en números concretos, iProfesional dialogó con Hugo Koifman, CEO de Branson Real Estate, la desarrolladora que en 2022 inauguró Lex Tower, una torre Clase AAA de 30 pisos ubicada a metros del Obelisco, uno de sus proyectos más ambiciosos.

Con vista abierta, las oficinas de la torre Lex Tower van de los 75 metros cuadrados a los 900 

Se trata de una obra de 50.000 metros cuadrados que tuvo un costo de producción de alrededor de 30.000.000 dólares.

Lex Tower se destaca sobre la Avenida Corrientes (Paraná) por su imponente frente vidriado y vistas 360. La localización, justo a la altura de la estación Uruguay del Subte B, resulta estratégica.

En la planta baja del edificio, destinado exclusivamente a oficinas, funciona  el rooftop Olympo Sky Bar, una confitería y la sala teatral Politeama de Juan José Campanella.

Además de las oficinas, que van de los 75 metros cuadrados a los 900, el edificio tiene sala de reuniones, un auditorio con capacidad para 40 personas, un gimnasio completo con vestuarios, servicio de conserjería, siete subsuelos para estacionamiento, ascensores de última generación y certificación LEED.

El alquiler mensual de una oficina en Lex Tower arranca de los u$s1.650 + IVA

"Por supuesto, el precio y las condiciones de contratación son negociables, ya que al ser relaciones de largo plazo se estila dar meses de gracia o que uno, como propietario, colabore con el armado de la oficina para que al cliente le sea sumamente atractiva la propuesta. El cliente busca amortizar la inversión y que los contratos sean de 3 años como mínimo", comentó.

"Teniendo en cuenta la masa salarial de las empresas y los servicios que brinda nuestro edificio, el alquiler es barato", reflexionó.

Además de sala de reuniones y gimnasio, el edificio tiene un auditorio con capacidad  para 40 personas y siete subsuelos de estacionamiento

Koifman precisó que en Lex Tower el alquiler mensual de una oficina de 75 metros cuadrados es de u$s1.650 + IVA; en tanto que una de medio piso ronda los u$S5.500 +IVA y u$s11.000 +IVA un piso completo. Vale la aclaración de que se trata de dólar de cambio oficial.

Para las operaciones, ya sea de alquiler o venta, el empresario aclaró que trabajan con inmobiliarias que suelen cobrar una comisión de alrededor del 5 por ciento.

En cuanto a las expensas mensuales, Koifman sostuvo que el precio de las expensas ronda los $1.700 por metro cuadrado.

Considerando los servicios que ofrece el edificio se mostró satisfecho respecto de la ocupación que están teniendo.

"Vendimos y alquilamos unidades a firmas reconocidas del rubro seguro, empresas de servicios financieros, estudios de abogados y compañías de tecnología, entre otras. Cuando la ocupación sea total, estimamos que habrá entre 2.000 y 2.500 personas conviviendo en el edificio", precisó el CEO de Branson Real Estate.

Panorama futuro

Luego de varios períodos con pocas entregas de metros cuadrados, el sector inmobiliario corporativo se encuentra en una fase de culminación de proyectos, algunos de los cuales estaban en pausa desde antes de la pandemia. El inventario pasó de 1.693.926 m² a 1.731.196 m² debido a la entrega de 37.270 m², la mayoría de los cuales corresponden a un desarrollo ubicado en la zona de Libertador, en CABA, una de las más demandadas.

La zona de la tradicional avenida Corrientes continúa siendo la elegida por las empresas por sus accesos y servicios

Con 321.402 m² en construcción, varias obras están acelerando su ritmo ante los incrementos en los costos, que podrían seguir aumentando dada la situación económica del país.

Debido a la incertidumbre económica y política, los metros proyectados continúan siendo 290.765 m², a la espera de cómo responda el mercado a varios factores que podrían modificar la demanda de los nuevos espacios de trabajo.