Alcanza con revisar la "película" de lo que sucedió el año pasado, previo a la derogación de la Ley de Alquileres, para constatar que el mercado inmobiliario ya recorrió un camino antagónico en este primer trimestre de 2024: aquella tendencia signada por una anodina oferta de departamentos usados 1 a 4 ambientes publicados en pesos que en diciembre último promediaba la cifra de 500 unidades en toda la Ciudad de Buenos, hoy se está revirtiendo en medio de una veloz recuperación: aumentó a 1.874 inmuebles disponibles en marzo, un 17% en comparación con su mes predecesor, y un 240,11% en relación con el último mes del 2023, según cifras recientes de un monitoreo privado.

Pero atención, "estamos en un mercado en el que la cantidad de oferta que se puede introducir tampoco va a alcanzar porque, más allá del déficit habitacional que tenemos, se suman unas 50.000/60.000 viviendas adicionales todos los años que están faltando en la Argentina", advierte Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, y esto es producto del crecimiento de la población y la inmigración.

Aunque luego de tanta embestida, esos números −favorecidos por la posibilidad de fijar libremente plazos, períodos y cláusula de renta− parecen haber traído un poco de alivio para los inquilinos: con precios iniciales más estables en comparación con el último período del año pasado, se logró que se mantuvieran los valores de las tipologías de 1 y dos ambientes y que hasta hayan decrecido los "importes" de los departamentos de 2 y 3 dormitorios, un 4,44% y un 10,57%, en ese orden.

En promedio, en los primeros tres meses del año, los precios de los alquileres menguaron hasta un 30% y durante abril continuó bajando, conforme asevera un estudio que dio a conocer el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA).

Por otro lado, las tipologías de 2 ambientes continúan liderando en CABA la oferta en moneda nacional, de acuerdo con un relevamiento de Reporte Inmobiliario, con 884 unidades, seguido por departamentos de dos habitaciones (517) y los monoambientes (324), mientras que los inmuebles de 3 dormitorios −justamente los de mayor crecimiento intermensual [30%]− son los que cuentan con menor disponibilidad (149).

Así las cosas, en medio de este contexto que, sin dudas, se adecua más a las posibilidades de pago y con condiciones que posibilitan que el precio establecido al comienzo de un contrato no quede, como venía sucediendo previo al DNU, tan retrasado en el corto plazo respecto del índice inflacionario, los propietarios ya no pudieron seguir aumentando al ritmo que lo venían haciendo: hasta fines de 2023, "habíamos tenido aumentos de hasta el 400% anual. El nuevo nivel de precios es este que tenemos ahora, no creo que bajen muchos más escalones", asevera Gómez Picasso.

Palermo es uno de los barrios con mayor oferta y el más caro de todos: un 2 ambientes cuesta $340.000 por mes

 

Y contrariando cualquier optimismo desmesurado, expertos del sector consultados por iProfesional aseguran que mientras haya inflación en pesos, los incrementos de los precios de los alquileres van a seguir, pero deberían ir más en línea con el resto de los servicios, y no "como pasó los últimos dos años, que dos leyes muy malas hicieron que los alquileres vayan muy por encima de la inflación", opina el fundador de Reporte Inmobiliario.

Los barrios más buscados y los más baratos para alquilar un departamento 

Como resultado, esta adecuación de precios es consecuencia del aumento de la oferta que va en sintonía con "un segmento locativo que comienza a normalizarse desde la derogación de la Ley, por lo que cuando el precio está por encima de la media, sin dudas, cuesta más tiempo lograr rentarlo", especifica Diego Frangella (CUCICBA).

Párrafo aparte, según un ranking elaborado por el Colegio de Corredores Inmobiliarios de CABA, el primero de los seis barrios con mayor oferta es Palermo, el más caro de todos −exceptuando a Puerto Madero, que si bien tiene un vasto stock se exime de publicar valores porque gran parte de su oferta se rige aún en dólares−, donde los monoambientes en oferta promedian un valor de $295.000, $340.000 las tipologías de 1 dormitorio, $500.000 los de 2 habitaciones y $700.000 las unidades de 4 ambientes.

Lo siguen por Belgrano ($280.000, $330.000, $500.000 y $630.000, respectivamente) y Recoleta ($270.000, $300.000, $600.000 y $800.000). Pero también Caballito ($250.000, $300.000, $450.000 y $600.000), Villa Urquiza ($275.000, $330.000, $465.000 y 550.000 pesos).

Del lado opuesto, entre los barrios más económicos para alquilar un departamento se alistan La Boca ($321.253), seguido por Parque Avellaneda ($327.737) y Liniers ($336.109), y más atrás Mataderos ($343.018), Floresta ($346.245) y Parque Patricios ($351.043), de acuerdo con el portal inmobiliario Zonaprop, en este caso. 

Cómo se están pactando los contratos de alquiler

En tanto la derogada Ley de Alquileres y su posterior modificación, sancionada el 10 de octubre de 2023, imponía contratos cada tres años y ajustes semestrales basados en un índice que mensuraba la inflación y los salarios, el DNU 70/2023 trajo aparejadas nuevas y más flexibles condiciones. Aunque, claro está, estas van en consonancia con el tipo de propiedad, la ubicación, del inquilino y del propietario.

En el primer trimestre de 2024, los alquileres bajaron hasta un 30%, según un estudio privado

Por lo pronto, por estos lares los inquilinos y propietarios se encuentran firmando contratos en pesos, por un lapso de 24 meses y con un ajuste pactado cada 60 o 90 días, según el Indice de Precios al Consumidor (IPC-INDEC) o el índice para contratos de locación (ICL-Banco Central), que este año tiene un acumulado en el orden del 44,9 por ciento.

La gran buena noticia es que, al poder actualizarse según un período determinado por las dos partes, esto hace que "el propietario no esté previendo, como hacía antes, una inflación de los próximos 6 o 12 meses y partiendo con un precio tan elevado. Esa fue la razón por las que los precios dejaron de subir", asegura Gómez Picasso.